Как организовать тсж в многоквартирном доме пошаговая инструкция 2022
Содержание
Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме
Если ТСЖ создается в одном многоквартирном доме, то поддержать это решение должны собственники, обладающие более 50% от общего числа голосов собственников в этом доме. Если ТСЖ планирует управлять общим имуществом сразу в нескольких домах, то решение о создании такого ТСЖ должно приниматься более чем двумя третями голосов собственников в каждом из этих домов.
Собственники могут оспорить любое решение ТСЖ, если не согласны с ним. Если вас не устраивает работа созданного в вашем доме ТСЖ, вы можете направить претензии председателю товарищества в письменном виде. Он обязан рассмотреть жалобу и оперативно предпринять меры для решения вопроса.
- выборы счетной комиссии;
- выбор способа управления домом — создание товарищества собственников жилья;
- утверждение устава ТСЖ;
- выборы правления ТСЖ;
- выборы председателя правления ТСЖ (избирается из числа членов правления);
- выборы ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
- выборы уполномоченного представителя собственников помещений по государственной регистрации ТСЖ (как правило, этим представителем избирается будущий председатель правления ТСЖ);
- расторжение договора управления с управляющей компанией (если вашим домом управляет управляющая компания).
После того как на общем собрании собственников будет принято решение о создании ТСЖ и расторжении договора с управляющей компанией (если она управляла вашим домом), УК нужно будет уведомить об этом и запросить у нее техническую и иную связанную с управлением домом документацию. После официальной регистрации ТСЖ нужно направить уведомление о начале своей деятельности в Мосжилинспекцию.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (или в нескольких домах ) для совместного управления общим имуществом. ТСЖ обладает правом формировать тариф на содержание и ремонт общего имущества дома, выбирать подрядчиков с выгодными условиями, решать вопросы о необходимости проведения капитальных ремонтных работ, и другими правами и обязанностями .
Когда в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись, регистрация завершена и товарищество считается созданным. Председатель ТСЖ получает на руки документы о создании юридического лица и открывает счет в банке. На этот счет будет перечисляться оплата жильцов за коммунальные услуги, и будут храниться другие средства, необходимые для деятельности товарищества.
- поддержание многоквартирного дома или группы домов в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии;
- совместное владение, пользование, распоряжение и управление общим имуществом;
- получение прибыли и направление ее на необходимые нужды.
- Проводится собрание собственников жилья в многоквартирном доме по рассматриваемому вопросу.
- В случае положительного решения — избирается актив ТСЖ и утверждается устав товарищества.
- Юридическое лицо проходит регистрацию в соответствующих государственных органах.
- Заключаются договора с участниками ТСЖ.
Если собственник оплачивает свет, воду и другие услуги по ценам, установленным товариществом, и сдает деньги на текущие расходы, договор считается заключенным автоматически. В случае несогласия с установленными тарифами, он вправе обжаловать их в судебном порядке.
По завершении процедуры регистрации ТСЖ с каждым собственником должен быть заключен агентский договор на оплату коммунальных услуг. Если собственник отказался вступать в товарищество, он, тем не менее, продолжает пользоваться услугами тех же поставщиков. Поэтому с ним заключается индивидуальный договор, регулирующий вопросы содержания и ремонта общего имущества дома.
Документы Для Создания Тсж 2022
Для этого формируется инициативная группа людей, являющихся собственниками помещений указанных объектов, которые должны разослать объявления о намечающемся собрании, либо раздать их остальным собственникам лично, под расписку о получении. Скачайте бланк извещения о проведении собрания.
Закон № 72-ФЗ был принят в 1996 году. Это было связано с необходимостью систематизировать и упорядочить правоотношения, между собственниками недвижимости. До принятия указанного нормативного акта, только в некоторых законах было указано, что владельцы жилья вправе создавать товарищества. Однако более конкретной информации нигде не содержалось. А поскольку деятельность ТСЖ имеет свою специфику, то необходим был отдельный нормативный правовой акт, который бы регулировал вопросы такого характера. По этой причине и был принят Закон № 72-ФЗ.
Хотя компания обязана следить за своевременностью платежей, при вывешивании списков должников возникают сомнения в легитимности действий. С одной стороны, такая мера может квалифицироваться как публичное порицание. С другой стороны, закон не допускает публикации сведений об имени, фамилии должника (закон № 152-ФЗ о защите персональных данных).
- отсутствие управляющей компании.
- отказ от своей управляющей организации. Очень часто такие компании не оправдывают требования жильцов.
- желание жильцов самостоятельно осуществлять управление своим домом.
- сдача дома, при которой в течение месяца жильцы не успели определиться с тем, кто будет управлять домом. В этом случае администрация района либо назначает организацию по управлению на свое усмотрение, либо предлагает жильцам сформироваться в ТСЖ.
После регистрации ТСЖ нужно оформить акт приёма-передачи многоквартирного дома в управление. Для оформления созывается комиссия от Жилинспекции. Также в нее входят члены руководства товарищества собственников жилья. По итогам выполненной проверки выдается технические документы в установленном порядке.
Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме
ТСЖ расшифровывается как «товарищество собственников жилья». Это объединение владельцев квартир и помещений в доме, которые решили совместно им управлять. ТСЖ как организация похожа на управляющую компанию, но есть значительное отличие — в отличие от УК товарищество считается формой некоммерческого объединения.
- Заключить договоры на обслуживание дома и оказание коммунальных услуг с эксплуатационными организациями и поставщиками воды, энергии и газа, если последний подключен.
- Самостоятельно обслуживать дом — например, нанять человека для уборки подъездов, организовать вывоз мусора.
- Вовремя проводить текущий ремонт общего имущества дома.
- Проводить расчет платы на содержание жилья и взимать ее с жильцов.
- придется заложить средства на ремонтный фонд, откуда будут идти траты на материалы и оплату подрядчиков;
- оплачивать труд слесаря и электрика, которые будут заниматься поддержкой систем в нормальном состоянии;
- платить за аварийную службу — либо сделать ее самостоятельно, либо тратиться на договор с подрядчиком;
- платить дворнику и уборщице подъездов;
- оплачивать труд бухгалтера и юриста;
- заключить договор с почтой на отправку квитанций жильцам или нанять своего курьера.
Решение о расторжении договора с управляющей компанией и создании ТСЖ принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если товарищество планирует управлять только одним домом, то поддержать эту идею должны минимум 50% собственников. Если управление будет несколькими домами, то нужны две трети голосов. Инициировать собрание может любой жилец.
Документы можно принести лично в налоговую службу или отправить через любой многофункциональный центр госуслуг. Еще можно отправить онлайн, но нужна усиленная электронная подпись — в среднем такая стоит порядка 4–5 тыс. руб. Регистрация юрлица длится 5 дней, затем на указанный адрес вы получите письмо с подтверждением о создании ТСЖ — свидетельство о постановке на налоговый учет и выписку из ЕГРЮЛ.
Установите, будете ли вы нанимать сотрудников в штат или воспользуетесь услугами подрядчиков. Ведь для собственников важно качество услуг и их стоимость. Мы старались уложиться в рамки существующих расходов-доходов при нашей управляющей компании. В штат приняли дворника, уборщика мусорокамер, бухгалтера. Остальных привлекаем договорами подряда. Такая схема в наших условиях оказалась наиболее выгодной. Нет большой налоговой нагрузки.
Товарищество собственников недвижимости подразумевает объединение владельцев жилых и нежилых помещений для решения задач по содержанию общего имущества МКД. Это юридическое лицо, а значит, должно иметь свои органы управления:
- общее собрание членов ТСН,
- правление ТСН,
- председателя,
- ревизионную комиссию.
Управление домом с помощью управляющей компании – самый распространенный способ управления в нашей стране. Отмечу, что управляющая компания – это коммерческая организация и её главная цель – получение прибыли. Заключив договор на управление домом с управляющей компанией, жильцы кроме расходов по содержанию и ремонту общего имущества оплачивают ещё услуги управляющей компании, которая принимает на себя заботы по контролю за состоянием дома, выполнением необходимых работ и своевременной оплате услуг всеми собственниками МКД.
Для начала взвесьте все за и против. Продумайте структуру и финансовый план деятельности ТСН. Кто и за что будет отвечать. Все члены правления распределят между собой обязанности или всё ляжет на плечи председателя. Соответственно вложенному труду определить оплату.
Примерный перечень расходов, которые могут финансироваться из средств резервного фонда:
- своевременная оплата услуг/работ внешних поставщиков, недофинансированная собственниками помещений в доме;
- устранение аварий;
- неотложный ремонт, не предусмотренный сметой;
- штрафы;
- судебные издержки;
- иные непредвиденные расходы.
- В качестве источников формирования резервного фонда могут выступать:
- доходы, образовавшиеся в результате превышения доходных статей сметы над соответствующими расходными статьями;
- доходы от сдачи в аренду общего имущества и ведения иной предпринимательской деятельности ТСН;
- доходы от поступления обязательных целевых взносов на формирование резервного фонда в размере, установленном решением общего собрания членов ТСН;
- суммы, полученные ТСН в результате взыскания штрафных санкций, в том числе в судебном порядке, в виде пени, штрафов и иных платежей;
- добровольные взносы собственников и иных лиц, желающих оказать содействие реализации уставной деятельности ТСН;
- иные доходы, не предусмотренные сметой, полученные ТСН.
Пошаговая инструкция как создать ТСЖ в 2022 году; лучшая в России, образцы документов
- Заключать договоры от лица товарищества, в том числе договоры подряда по содержанию и ремонту дома, составлять и утверждать смету на эти работы.
- Определять смету доходов и расходов на год, включая расходы на содержание дома. ТСЖ в бюджете на год должна учитывать затраты на капремонт и реконструкцию, на создание и пополнение резервного фонда, на другие расходы.
- Устанавливать, по согласию собственников, размеры платежей и взносов с каждого помещения.
- Пользоваться кредитами.
- Вести доходную деятельность — например, установить на стене дома рекламную конструкцию и сдать ее в аренду.
- Взыскивать через суд с собственников помещений обязательных платежей и взносов на управление домом и ТСЖ.
- Заключить договоры на обслуживание дома и оказание коммунальных услуг с эксплуатационными организациями и поставщиками воды, энергии и газа, если последний подключен.
- Самостоятельно обслуживать дом — например, нанять человека для уборки подъездов, организовать вывоз мусора.
- Вовремя проводить текущий ремонт общего имущества дома.
- Проводить расчет платы на содержание жилья и взимать ее с жильцов.
Если вы решили провести встречу жильцов, для того чтобы предложить им создать ТСЖ, нужно подготовить для этого пакет документов: протокол общего собрания, реестр уведомлений, бюллетени для голосований. Подробная инструкция здесь — «Как подготовиться к общему собранию собственников».
Любая управляющая компания — это бизнес, направленный на получение прибыли. Даже в идеальной УК интересы жильцов, разумеется, учитываются, но главным критерием все равно будет заработок. Чем больше денег, собранных с владельцев квартир за содержание жилья, сохраняется на счетах, тем лучше для руководства УК.
- Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
- День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
- В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:
- Организации, которая ранее занималась управлением домом;
- В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.
- Конечно же, самый основной – это решение о создании товарищества собственников жилья и передаче в управление ему жилого дома.
- Второй важнейший вопрос – утверждение Устава товарищества. О том, как должен выглядеть Устав, мы поговорим чуть позже.
- Третий момент, без которого невозможно обойтись, – это избрание Правления товарищества. Голосование рекомендуем проводить в форме очно – заочного голосования. Можно использовать две формы избрания правления. Первая – «пакетное» голосование. При нем собственникам жилья предлагается проголосовать за или против готового списка из нескольких человек, как правило, членов инициативной группы. Если же на должности в ТСЖ претендует много кандидатов, то имеет смысл сделать поименное голосование по каждому из них. Например, сформировать список из десяти человек, против фамилии каждого сделать место, в котором можно поставить галочку. При этом каждый голосующий может выбирать 3 или 5 человек из предложенного списка. Саму процедуру лучше прописать в том же листе для голосования, чтобы не допустить ошибки. Точно таким же образом нужно избрать ревизора или ревизионную комиссию.
Это знание определит вашу дальнейшую позицию при создании ТСЖ. Причем получить эту информацию лучше заранее, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами на более поздних этапах. Ведь если ваше представление о будущем дома не совпадает с мнением большинства его жителей, нормальной работы у товарищества не выйдет.
- Но, во-первых, управляющие компании воруют куда чаще.
- Во-вторых, Правление не берется из пустоты и не назначается к нам высшими силами. Правление избирается самими жильцами. И в силах жильцов избрать туда честных и проверенных людей.
- В-третьих, проверить работу ТСЖ куда проще, чем управляющей компании. Для этого существует ревизионная комиссия. Да и каждый член ТСЖ имеет право проверить документацию товарищества.
- И, наконец, в-четвертых, избавиться от жуликов в Правлении ТСЖ достаточно просто: нужно только организовать собрание собственников и переизбрать Правление и председателя. Это куда проще, чем разобраться с жуликами из управляющих компаний.
- В первую очередь это состояние дома, его стен, перекрытий, труб и подвалов. Чем старше дом, чем дольше в нем не было ремонта – тем выше риски, тем больше средств понадобится на их устранение и предотвращение.
- Но главный риск – это опять-таки люди, особенно злостные неплательщики. Пока дом обслуживается управляющей компанией, взыскание долгов – её проблема. Но как только за управление возьмется ТСЖ, неплательщики станут его головной болью. В конечном счете, платить за них придется всем соседям. Поэтому необходимо заранее выяснить, сколько в вашем доме таких недобросовестных жильцов, и на берегу подумать о том, какие меры воздействия вы планируете к ним принимать. Возможно, уже на этой ранней стадии следует встретиться с неплательщиками и обсудить ситуацию.
Вполне возможно, что молодые пенсионеры из числа соседей окажутся куда лучшими дворниками, техничками и слесарями, чем нанимаемые управляющей компанией алкоголики и гастарбайтеры. Или же, напротив, товарищество решит заключить договор с одной из специализированных компаний по оказанию клининговых или ремонтных услуг, которых в городе немало. Конечно, это будет чуть дороже, зато качество их работы, вежливость и сервис будут гарантированы. Если же какой-либо из этих параметров вдруг перестанет удовлетворять жильцов, договор всегда можно расторгнуть и пригласить новых подрядчиков. Для этого будет достаточно провести собрание. С управляющей же компанией такие фокусы, как правило, не проходят. Сменить нерадивого дворника или сантехника там очень и очень сложно.
В современных многоквартирных домах, как и в нашем, горячая вода постоянно циркулирует по всем этажам, чтобы, открыв кран с горячей водой, вы получили ее сразу горячей. Если циркуляции нет, приходится каждый раз сливать всю воду между вашим краном и нагревающим устройством, пока она не потечет горячей. А пока вода циркулирует по всему дому, она остывает. Чем больше она остывает, тем больше нужно потратить тепловой энергии, чтобы ее снова нагреть.
Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.
Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, этот протокол подготавливается автоматически. Остается только распечатать его со всеми приложениями — реестром собственников помещений в доме, перечнем проголосовавших, уведомлением о собрании, доверенностями и заполненными решениями собственников. Приложения тоже формируются автоматически.
Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.
Так устроено и у нас в доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платежке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали, — начали разбираться с тепловыми потерями.
10 Июн 2021 polikurist 1026
