Семейный Кодекс Созаемщик Ипотеки
Содержание
Ипотека при разводе: как разделить квартиру
По окончании строительства застройщик передаст вкладчику квартиру, когда тот уже находится в браке. Следовательно, право собственности возникает после окончания строительства. Суд может признать данное имущество совместной собственностью, поскольку право собственности возникло на момент нахождения в браке (ч. 1 ст. 37 Семейного кодекса РФ).
Нередки ситуации, когда имущество не может быть разделено в натуре или такой раздел наносит значительный ущерб его назначению. Так, собственник, желающий разделить имущество, вправе потребовать возмещения полной стоимости его доли. Однако нужно понимать, что тогда право собственности на долю в данном имуществе прекращается.
Самым сложным при разделе ипотеки является вопрос о том, в каком порядке супруги будут платить долг банку еще много лет и кому потом достанется квартира. По результатам анализа практики судов различных регионов РФ можно сделать вывод о существовании нескольких вариантов решения данной проблемы:
Как делится ипотека при разводе и делится ли вообще? Да, делится. Но существует несколько вариантов того, как это можно сделать. В России существует два основных законодательных акта, которые прямо регламентируют порядок раздела ипотечного кредита при расторжении брака – это Семейный кодекс РФ (СК РФ) и Гражданский кодекс РФ (ГК РФ).
- Представители банка настоятельно рекомендуют созаемщику по ипотеке приобрести услугу страхования жизни. Если человек отказывается, велика вероятность того, что ему откажут в привлечении стороной по договору.
- Выступать созаемщиками по одному ипотечному контракту могут не более трех человек. Доли в приобретаемой недвижимости они могут разделить между собой самостоятельно.
- Денежные средства на приобретение недвижимости перечисляются продавцу только после официальной регистрации сделки в Росреестре.
- Созаемщик имеет право погасить часть своих обязательств за счет субсидий от государства, например, сертификатом на получение материнского капитала.
- Наличие гражданства РФ.
- Стабильный доход, достаточный для покрытия платежей по ипотечному кредиту. Размер заработной платы должен в два раза превышать сумму месячного взноса.
- Ипотечный созаемщик должен проработать на последнем месте не меньше 6 месяцев.
- Возраст третьего лица не может быть меньше 21 года и превышать отметку в 65 лет (данное условие может отличаться в разных банках).
- Созаемщик не должен являться инвалидом.
- Наличие безупречной кредитной истории, отсутствие непогашенных на момент оформления ипотеки кредитов и других долговых обязательств.
Ипотека при разводе — дело тонкое
В соответствии с законодательством страны (Семейный и Гражданский Кодекс РФ) все, что нажито в период брака, считается общим. При разводе каждая сторона имеет право получить 50% от его стоимости. Так же дело обстоит и с ипотечным кредитом. Банку не важно, являются ли супруги созаемщиками или один из них является поручителем, кредитное бремя на них распространяется одинаково. Таким образом, при разводе каждая сторона может претендовать как на долю в квартире (доме), так и на возвращение половины суммы, уплаченной по взносам на кредит в период брака.
Во-первых, продать обремененную квартиру очень сложно. Далеко не каждый покупатель готов приобрести обремененную квартиру и нести дополнительные затраты на проверку юридической чистоты жилья и грамотное оформление договора купли-продажи. Во-вторых, цена реализации обремененного жилья ниже, чем рыночная.
Созаемщик по ипотеке: права и обязанности
Стоит также учитывать, что в соответствии со статьей семейного кодекса, при оформлении ипотеки, супруг (а) заемщика приобретает статус созаемщика автоматически, даже если, не имея дохода. По этой причине, оформляя ипотеку, банк потребует официальное согласие от мужа/жены.
Созаемщик – физическое лицо, имеющее такие же права и обязанности, что и основной заемщик. Подписывая договор, солидарный заемщик также берет на себя обязательства перед банком в погашении кредита. При участии созаемщика в процессе кредитования банком будут учитываться и его доходы. Поэтому привлечение такого лица часто становится решающим фактором для одобрения ипотеки. Система общего учета доходов может различаться в разных банках. На нее влияет количество солидарных заемщиков, степень родства с титульным заемщиком, а также соотношение их доходов.
Кто может быть созаемщиком по ипотеке? У банков существуют различные требования к данному лицу, но есть ряд основных параметров:
- быть гражданином РФ, достигшим совершеннолетия;
- опыт работы от полугода на последнем месте трудоустройства (для некоторых банков – от 1 года);
- быть платежеспособным. Рассчитывается этот параметр так: размер платежа по ипотеке не может превышать 40% от среднемесячного дохода;
- обладать хорошей кредитной историей, банки придают этому значение;
- созаемщик по ипотеке – это человек, находящийся в трудоспособном возрасте: от 21 года до 55 лет.
Условия привлечения дополнительного лица следующие:
- Банк принимает в расчет доходы дополнительного заемщика, если ваших собственных средств для покупки заявленной недвижимости не хватает.
- Перед банком все заемщики несут солидарную ответственность: и основной, и дополнительные.
- Созаемщик подписывает договор кредитования и имеет право на долю в квартире, приобретаемой с использованием заемных средств.
- Если клиент не может оплачивать долг по кредиту, обязанность погашения задолженности переходит к человеку, разделившему с ним ответственность перед банком.
Дpyгoй вapиaнт, кoгдa мoгyт тpeбoвaть пopyчитeльcтвo бeз aнaлизa дoxoдa — кoгдa нa пepвoнaчaльный взнoc иcпoльзoвaлиcь дeньги, пoдapeнныe poдcтвeнникaми. B пoдтвepждeниe тoгo, чтo пoдapoк нe бyдeт oтoзвaн и cдeлкa нe пocтpaдaeт, бaнк мoжeт пpивлeчь дapитeлeй-poдcтвeнникoв.
Нepeдкo зaeмщик пpocит cтaть coзaeмщикaми cвoиx poдитeлeй. Oднaкo ecли poдитeли yжe дocтигли пeнcиoннoгo вoзpacтa, нeмнoгиe бaнки coглacятcя включить иx в кpeдитный дoгoвop. Дeлo в тoм, чтo coзaeмщик дoлжeн бyдeт пoлнocтью пpинять нa ceбя бpeмя ипoтeчныx выплaт, ecли ocнoвнoй зaeмщик пo кaкoй-либo пpичинe нe cмoжeт этoгo дeлaть. Coзaeмщик-пeнcиoнep дaлeкo нe вceгдa cмoжeт пoгacить зaдoлжeннocть пepeд бaнкoм, ecли вoзникнeт тaкaя нeoбxoдимocть. Пoэтoмy oткaз включить в кaчecтвe coзaeмщикa пeнcиoнepa впoлнe лoгичeн и oпpaвдaн.
Созаемщик без подтверждения дохода
Созаемщик принимает на себя в договоре те же обязательства, что и главный заёмщик. Все они указываются в тексте ипотечного договора. Так, например, в нем может быть указана очередность платежей при погашении кредита, степень ответственности каждого за неисполнение договора и т.п.
Смысл привлечения второго заемщика заключается в том, что доход основного клиента может не соответствовать требованиям кредитной организации. Если обязательства по договору для одного заемщика непосильны, привлекается второй заемщик, — именно так работает механизм.
- российское гражданство;
- наличие регистрации (постоянной либо временной);
- возраст 21-55 лет (для женщин), 21-75 лет (для мужчин);
- минимальный стаж на последнем месте службы – от 6 месяцев до 1 года (определяет конкретный банк);
- положительная кредитная история;
- хорошая платежеспособность, определяемая по формуле: платёж по ипотеке не должен быть больше 40% от доходов.
Законодательство позволяет сделать созаемщиками практически любое платежеспособное лицо, согласное с условиями банка. Практика показывает, что ими становятся близкие родственники заявителя. На это редко соглашаются посторонние люди. Ведь, если основной плательщик по ряду причин (например, он станет неплатежеспособным, недееспособным) прекратит платить за ипотеку, то обязательства по ежемесячным выплатам в полном объёме перейдут к ним.
Помимо обязанностей у созаёмщика по ипотеке и права имеются – в большинстве случае он становится совладельцем приобретаемой в кредит недвижимости. Даже, если жилье оформлено только на титульного заёмщика, если последний перестал принимать участие в погашении ипотеки, созаёмщик вправе претендовать на недвижимость.
Кто может выступить созаемщиком, и какое их количество допустимо (как правило, не больше пяти) устанавливается той организацией, в которой оформляется ипотечный кредит. Чаще всего солидарными заемщиками становятся те, кто находится в родственной связи с титульным заемщиком: родители, супруг (а), совершеннолетние дети и т.д. Требования к созаемщикам такие же, как и к основному заемщику:
Раздел ипотечного долга супругов
Рассмотрим другой пример, когда супруги решают продолжать исполнять ипотечное обязательство, оформив на каждого по ½ доли в праве общей собственности на жилое помещение, и производя выплаты в размере пропорциональном своей доли. В этом случае им следует обратиться в суд с исковым заявлением о разделе конкретной задолженности и процентов по кредитному договору. Данное требование будет удовлетворено судом, так как определение размера кредитной задолженности для каждого должника в равных долях является регулированием отношений между должниками в соответствии с требованиями закона, и поэтому не нарушает и не создает угрозу правам кредитора как по взысканию задолженности, так и по обращению взыскания на заложенное имущество в порядке, предусмотренном для солидарной задолженности. Определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности должников по солидарной ответственности 3 .
Также не стоит забывать, что мирное урегулирование вопроса раздела ипотечного долга, также распространяется действие правил о переводе общих обязательств супругов по займу на одного из них в части получения согласия всех заинтересованных сторон. То есть, договорившись о разделе ипотечного долга между собой в досудебном порядке, супругам необходимо получить согласие банка на заключение соответствующего договора. В случае получения такого согласия банка, соответствующие изменения вносятся в кредитный договор, к которому подписываются дополнительные соглашения, оформляется новая закладная, аннулирующая прежнюю 5 .
Созаемщик принимает на себя в договоре те же обязательства, что и главный заёмщик. Все они указываются в тексте ипотечного договора. Так, например, в нем может быть указана очередность платежей при погашении кредита, степень ответственности каждого за неисполнение договора и т.п.
Процесс выплат всех участников сделки фиксируется в Бюро кредитных историй, и эти сведения хранятся там в течение 15 лет. Основной заемщик может не погасить свою часть долга, и этим он испортит репутацию себе и своему созаемщику. В результате тот окажется в перечне неплатежеспособных клиентов и не сможет впоследствии получить кредит самостоятельно.
Суд ей отказал. Он указал, что они с мужем — солидарные должники и обязаны исполнить условия кредитного договора полностью. Тот факт, что они заключили брачный договор и разделили имущество, а также развелись, — это не основание, чтобы изменять кредитный договор. Перевести целиком весь долг по кредиту на одного можно только с согласия банка. А банк на это согласия не давал.
Чтобы вывести созаемщика из ипотеки, необходимо обратиться в банк и написать заявление. В нем укажите причину, по которой хотите вывести супругу из созаемщиков. В некоторых банках используют специальные бланки заявлений, поэтому позвоните своему кредитному менеджеру и попросите прислать образец.
Созаемщик без подтверждения дохода
- если доходов главного заёмщика не хватает для оформления необходимой суммы кредита;
- если главный заемщик состоит в официальном браке на момент оформления кредита, в соответствии с 45 статьей Семейного кодекса РФ;
- если ипотека оформляется на несовершеннолетнего ребенка или студента, у которого отсутствует собственный доход.
Достаточный доход. Зарплаты созаемщика (или другого дохода) должно хватать на минимальное обеспечение себя, своей семьи и выплату всех кредитных обязательств. При расчете вашей платежеспособности банк предполагает, что основной заемщик может в любой момент прекратить выплаты, тогда кредитное бремя ляжет на ваши плечи. Именно по этой причине кредит, где вы выступаете созаемщиком, учитывается при оценке ипотечной анкеты.
Может ли созаемщик по ипотеке получить налоговый вычет с процентов
Ответ на вопрос, может ли созаемщик получить налоговый вычет по договору ипотечного кредитования, будет зависеть от нескольких факторов. Если созаемщики состоят в браке и купили жилье в совместную собственность, им полагается по одному вычету на двоих, в любом случае. Разделить предназначенную сумму они могут в любых пропорциях.
При покупке жилой недвижимости часть новых собственников имеет право получить налоговый вычет. Величина его зафиксирована в ст. 220 НК РФ. Максимальная сумма составит 13% от 2 млн. руб. Процесс предоставления вычета при покупке квартиры – это возврат части уплаченного ранее подоходного налога. Соответственно, имеет право на вычет только лицо, которое регулярно платит НДФЛ.
20 Фев 2022 polikurist 206
