Индексация Ипотеки И Ипотечного Кредита

Индексы ипотечного рынка

Данный совместный проект компаний РУСИПОТЕКА и RuMac под эгидой Национальной Ассоциации Участников Ипотечного Рынка (НАУИР) ставит своей задачей предоставление участникам ипотечного рынка аналитической информации для мониторинга рынка ипотеки и динамики ипотечных кредитных портфелей. Цель проекта индексов ипотечного рынка – дать рынку ипотечного кредитования дополнительные источники аналитической информации. Индексы будут полезны как банкам-оригинаторам, так и рефинансирующим организациям, работающим в сфере секьюритизации. Банки-оригинаторы смогут сравнить скорость изменения объемов выдачи кредитов для банка со средне-рыночной, а также оценить скорость погашения портфелей кредитов. В свою очередь, рефинансирующие организации и их партнеры, инвестиционные банки, рейтинговые агентства, инвесторы в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), смогут использовать индексы для моделирования динамики погашения портфеля кредитов и более точно оценивать стоимость ИЦБ.

По итогам августа. Объемы выдачи новых кредитов в августе снизились по сравнению с предыдущим месяцем на 9%. Это может быть отражением сложностей некоторых банков с ликвидностью. В то же время, индекс за июль, 133 пункта, показался мне аномально высоким – все-таки это рост в 33% к маю 2007, и реальные проблемы с ликвидностью не столь остры. Августовский индекс в 122 пункта – это неплохой показатель, если анализировать ситуацию за все время расчета индекса. Мы не получаем индикации от банков-участников, что интерес заемщиков к ипотеке снижается. Рынок ипотечного кредитования продолжает быстро развиваться. Индексы досрочных погашений опять подскочили к 30 CPR. У населения достаточно свободной ликвидности для досрочного погашения кредитов. Инвесторы в недвижимость продолжают фиксировать прибыль.

По итогам июля. Индексы ипотечного рынка за июль продемонстрировали положительную динамику. RuMAC Ипотечный Индекс поднялся до 134, т.е. выдача новых кредитов выросла на 34% по сравнению с маем. Это значительный рост. Основной причиной стала смена ценовых ожиданий у покупателей и заемщиков. Индексы стоимости жилья перестали показывать отрицательную динамику, и покупатели сменили выжидательную позицию на решение покупать. Значение за июль говорит о весьма здоровой ситуации на российском ипотечном рынке. Влияние на положительную динамику также могло оказать отсутствие длительных праздничных периодов в июне. Что касается индексов досрочных погашений, то и здесь отметим положительную динамику. В июле индексы вернулись на средние долгосрочные значения для российских ипотечных кредитов: средние скорости порядка 15-20 СPR мы видим на ипотечных пулах, которые были секьюритизированы в прошлом. Это тоже является признаком нормализации ипотечного рынка в России. Как мы видим, немного странные значения июня месяца сменились более нормальными и позитивными в июле. Мне кажется, стоит ожидать продолжения быстрого роста ипотечного кредитования в России.

По итогам июня. Индексы ипотечного рынка за июнь показывают очень интересную картину в сравнении с предыдущим месяцем. Во-первых, объем новых выданных кредитов (индекс RMI) снизился на два процента. Я думаю дело здесь не только в сезонном факторе (пора отпусков и т.д.), но и в снижении цен на жилье в Москве и ряде других городов. Если цены снижаются, то и средний размер кредита должен уменьшиться при условии сохранения кредитной линейки в банках и количества выдаваемых кредитов. Во-вторых, необходимо отметить значительный скачок в скорости досрочных погашений кредитов как частичных (индекс RPI), так и полных (индекс RRI). С чем это связано? Можно опять сослаться на сезонный фактор – люди уходят в отпуска и предпочитают предоплатить кредит, чтобы у них не болела голова во время отдыха. Но есть и другие объяснения. Рост полных досрочных погашений наводит на мысль об успешном развитии системы рефинансирования, а также о возможном начале ликвидации так называемых «инвестиционных» квартир заемщиками. Похоже, инвесторы начинают фиксировать прибыль и возвращать кредиты банкам. Как будет развиваться ситуация дальше покажут индексы за июль.

Этот индекс – работа на перспективу. Он показывает скорость полных досрочных погашений. Сейчас рефинансирование кредитов заемщиками идет с трудом по причинам, как юридического свойства, так и просто потому, что ставки по ипотеке несильно меняются в последнее время. В будущем следует ожидать упрощения процедуры для рефинансирования кредитов заемщиками. Рынок рефинансирования должен стать таким же динамичным как на Западе, где понижение ставок хотя бы на 0.5% уже влечет рост досрочных погашений кредитов, так как заемщики массово рефинансируются под меньший процент. RuMAC Refi Index должен стать индикатором таких массовых рефинансирований.

  • мораторий на досрочное погашение предполагает запрет на подобные платежи в течение нескольких лет;
  • вводятся комиссии на ускоренное погашение основного долга;
  • фиксируетсясумма досрочных выплат;
  • процедура списания долга усложняется – чаще всего требуется написать соответствующее заявление в определенный день, потом прийти за новым графиком погашения.
  • многодетные семьи, то есть те, в которых воспитывается более двух детей в момент оформления ипотечного кредита;
  • молодые семьи, где оба супруга не достигли возраста 35 лет;
  • неполные семьи, в которых супругу менее 35 лет;
  • семьи государственных служащих.

Традиционно размер ипотечного кредита рассчитывается исходя из стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Максимально можно получить 100% от этой суммы. Минимальный размер тоже ограничен – традиционно он не должен быть меньше 30% стоимости квартиры.

  • внесение очередных платежей;
  • проверка на соответствие осуществляемых оплат графику кредитных платежей;
  • банковский учет кредитных операций;
  • расчет и перечисление страховых взносов;
  • работа с просроченной задолженностью;
  • отчетность по выданным и погашаемым кредитам.
  1. Ипотеку бывает оформить достаточно сложно. Многие кредитные организации настолько тщательно проверяют заемщиков, что получить положительное решение становится непросто.
  2. Высокий размер переплат. В связи с оформлением ипотеки на длительный срок она может сравняться с первоначальной суммой кредита.
  3. Собственник ограничен в правах на распоряжение залоговым имуществом.
  4. Срок погашения кредита обычно достаточно велик. Далеко не каждый готов ежемесячно на протяжении 10-30 лет вносить внушительные платежи.
  5. Существует риск лишиться квартиры. Если по каким-либо причинам заемщик не исполняет своих обязательств по ипотеке, банк имеет право через суд забрать либо продать на аукционе предмет залога.

Обязательным требованием при оформлении военной ипотеки является страхование в аккредитованной банком страховой компании имущественных интересов, связанных с владением, распоряжением и пользованием приобретаемой недвижимостью. Кроме того, необходимо застраховать жизнь и трудоспособность заемщика (личное страхование). Договоры страхования должны ежегодно перезаключаться до момента окончания срока действия кредитного договора.

Вопрос об индексации накоплений. В 2016 году индексация не проводилась, но при этом увеличился размер ежегодного взноса: 246 тыс. в 2015-2016 годах, 260 тыс. в 2017 г.; 2018 г. на личный счет участников НИС поступит 268 465 рублей 60 копеек. То есть, за 3 года на ЛС будет порядка 800 тыс. рублей, которые военнослужащий может использовать для первоначального взноса. Дальнейшие платежи будут осуществляться из ежегодных поступлений (ЦЖЗ). Предполагается, что в случае образования остатка средств на конец года они будут направлены на досрочное погашение долга.

В Государственную думу Минфином был внесен проект закона о федеральном бюджете на будущие годы, включая 2020-ый. В соответствии с запланированными изменениями, величина одного накопительного взноса составит 288 тыс. 410 рублей. В текущем 2019-ом такой взнос составляет чуть больше 280-и тысяч. То есть увеличение в итоге составит более 8,4 тыс. (в процентном исчислении это 3%). Простой расчет позволяет выяснить, что после увеличения взноса одна ежемесячная сумма обязательного платежа будет равной 24 тысячам и 34 рублям.

С 2020-го расширится перечень участвующих в существующей в России накопительной ипотечной системе. На данный момент ими могут становиться лишь представители офицерского состава. С будущего года список включит сержантов, матросов, старшин и рядовых солдат. Но такие военные должны прийти на службу после окончания (тридцать первого декабря) текущего 2019-го года, то есть с первого января наступившего 2020-го. При этом общая их длительность прохождения контрактной службы после завершения 2019-го должна минимально составить 3 года для реализации права обеспечения недвижимостью по ипотеке (учтен будет и период прохождения службы до указываемой даты).

При расчете срока кредитования банк исходит из того, что на момент достижения заемщиком 50-летнего возраста ссуда должна быть погашена. Однако при этом срок кредитования не должен превышать срок, который указан в Свидетельстве о праве участника накопительно-ипотечной системы на получение ЦЖЗ. Как правило, максимальный срок по военной ипотеке, декларируемый банками, составляет 20 лет. (у банка ФК Открытие и Газпромбанка — 25 лет, у Россельхозбанка – 27 лет).

Что касается расчета, то банки устанавливают данный показатель в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ. Поскольку именно данное учреждение выдает основные массы денег банкам страны, то процент, под который оно это делает, является отправной точкой для формирования ставки по кредитам для клиентов банков. К примеру, ставка рефинансирования (она же – ключевая) равна 10 %. В этом случае для конечных клиентов – физических лиц она примерно равна 13 % и выше, в зависимости от типа займа.

Итак, приобретая объект недвижимости посредством ипотечного кредита, заемщик в зависимости от существующих предложений банковской организации имеет возможность выбрать одну из систем начисления процентной ставки. Такие системы разделяются на три основных вида — фиксированную ставку, имеющую постоянное значение, плавающую, которая может изменяться через определенный в договоре промежуток, а также комбинированную, которая заключается в попеременном использовании двух других. В зависимости от исходных условий ипотеки и финансовых возможностей должник выбирает наиболее оптимальный вид кредитования, содержащий именно для его ситуации меньше рисков.

Переменная ставка будет устанавливаться по определенной формуле, которая будет закрепляться в виде базовой ставки, то есть индикатор по отдельности не может применяться. К примеру, ставка по кредиту в рублях будет определяться в значении MosPrime с прибавлением 5%, по кредиту в долларах — индикатор Libor с прибавлением 6% и для евро индикатор Euribor с прибавлением 7%. В такого рода процентных ставках имеется преимущество, выраженное в том, что величина их будет ниже устанавливаемой фиксированной, а это уменьшает общую переплату по кредиту и приводит к значительной экономии средств. Но такое преимущество может вырасти и в отрицательный момент — в том случае, если ставка со временем вырастет, такое действие приведет к переплате при общем погашении ипотечного кредита. Отдельным видом процентной ставки по займу на недвижимость является так называемая ролловерная ипотека.

Сегодня на рынке существует множество различных ипотечных программ. В каждой из них есть целый ряд параметров, таких как: сумма кредита, срок, процентная ставка, размер первоначального взноса, условия досрочного погашения, размер комиссии за выдачу кредита и т.д. Общее количество таких параметров может быть более пятидесяти. Однако не все они имеют одинаковое значение. Заемщику самостоятельно не всегда легко разобраться, какую программу кредитования выбрать: с «фиксированной» процентной ставкой или «плавающей». Ответ на вопрос, в чем же их отличия, и постараются дать специалисты ипотечной компании «УНИКОМ».

MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) — индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском рынке. Эта ставка формируется Национальной валютной ассоциацией (НВА) на основе ставок размещения рублевых кредитов (депозитов), объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам.
Ставки, объявляемые банками для формирования индикативной ставки MosPrime Rate, являются исключительно индикативной информацией, в то же время объявляемые ставки должны отражать уровень процентных ставок, по которым банки-участники в момент объявления котировок будут готовы предоставить кредиты, выдаваемые в соответствии с законодательством РФ первоклассным финансовым институтам, осуществляющим операции на московском денежном рынке. Банки объявляют ставки, по которым они могли бы разместить средства на межбанковском рынке, в 11.45 по московскому времени. В 12.30 публикуется «фиксинг» – фиксированное значение ставки на конкретный день. MosPrime рассчитывается на сроки overnight, 1 неделя. 2 недели, 1, 2, 3 и 6 месяцев. Эти периоды имеют соответствующие обозначения — MosPrimeON, MosPrime1w, MosPrime2w, MosPrime1m, MosPrime2m, MosPrime3m, MosPrime6m соответственно.

Читайте также:  Увязка Косгу И Квр При Уплате Налога На Прибыль Бюджетным Учреждение В 2022г

Значительный рост ставок по ипотеке снизит спрос на жилищные займы, уверена Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Изменится и сама концепция ипотеки: она будет скорее использоваться как краткосрочный кредит, в том числе при альтернативных сделках, отмечает эксперт.

Пример: В январе 2022 года средняя стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы в старых границах составила 13 млн рублей, ставка по ипотеке — 11% (средний показатель на 20 февраля 2021 года по топ-20 банкам), первоначальный взнос — 20% (2,6 млн рублей), срок кредита — 21 год. Возможность досрочного погашения не предусмотрена.

Но так как государство будет предпринимать меры по стабилизации ситуации, через некоторое время ставки могут снизиться — скорее всего, появится возможность перекредитования/рефинансирования, что позволит снизить финансовую нагрузку — уменьшить ежемесячный платеж по кредиту/займу и как следствие дополнительно снизить расходы по страховым взносам.

Ставки по программам семейной ипотеки (6% для семей с детьми, если ребенок родился после 1 января 2018 года), дальневосточной (2%) и сельской ипотеки (до 3%) пока останутся прежними. «Каждая из этих программ имеет ограничения по срокам, некоторые заканчиваются в конце 2022 года, некоторые в конце 2023 года, некоторые — в конце 2024 года», — напомнил Путин.

23 марта 2022 года. Президент Владимир Путин одобрил повышение ставок по льготной ипотеке до 12%, чтобы государство смогло покрыть разницу между возросшей до 20% ключевой ставкой и льготной ставкой, не увеличивая при этом размер субсидий. Вместе со ставкой вырастет и максимальный размер кредита — до 12 млн рублей. Новые условия могут начать действовать уже с 1 апреля.

Разновидности ипотечных кредитов

Но некоторые банки выдвигают дополнительные требования. Например, минимальный стаж работы в РФ может составить не 6 месяцев, а два-три года. И первоначальный взнос, который обычно составляет 10%, увеличится до 30%. Могут потребоваться поручители или совместные заемщики (граждане РФ). И кредитуемую недвижимость банк оформит в качества залога. А ещё, конечно же, будет увеличенная процентная ставка. В общем, довольно трудно достаётся иностранцам ипотека.

  • Классическая ипотека – это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья. При этом приобретаемое жилье оформляется банку в залог в качестве обеспечения по этому кредиту.
  • Кредит на новостройку – это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости на первичном рынке жилья под залог прав требования на эту недвижимость. Когда заемщик получит свидетельство о собственности, квартира будет оформлена в залог (как и в случае с кредитом на приобретение вторичной недвижимости).
  • Нецелевая ипотека – это вид кредита, выдаваемый под залог имеющейся в собственности клиента недвижимости. Полученный кредит можно использовать на любые цели, например, ремонт или крупные покупки. Поэтому нецелевой ипотечный кредит можно сравнить с потребительским кредитованием на любые цели, но выдаваемые по программам нецелевой ипотеки суммы обычно существенно выше стандартного лимита потребительского кредита.

Кредит с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом). Данный кредит предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока и используется владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Кредит с участием в доходах и приросте стоимости. Данный вид ипотечного кредита применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

Итак, квартира не должна располагаться в доме, подлежащем сносу, или требующем ремонта и перестройки. Желательно, чтобы она была в хорошем состоянии. Ведь ипотеку оформляют до 30 лет, и банк обязан увериться — если человек не сможет выплатить долг, то убытки он сможет возместить, продав жилье.

Ипотечный калькулятор

При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.

Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.

Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.

Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.

Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:

Чем хороши ипотечные кредиты

При покупке недвижимости речь обычно идет об ипотечном кредитовании. Этим пользуются большинство тех, кто хочет купить себе квартиру. Но далеко не все знают отличия ипотечных кредитов от обычных потребительских. Дело в том, что ипотечный кредит предусматривает залог покупаемой недвижимости. Это служит гарантией банку и способствует оптимальным условиям для выдачи кредитов. Ставки здесь ниже, сроки по выплаты составляют десятилетия, а первый взнос может быть доступен абсолютному большинству наших сограждан.

Но даже эти условия не сделали бы ипотеку столь популярной. Есть еще немаловажные факторы, которые основаны на поддержке ипотеки государством и местными органами власти. Государство обеспечивает граждан защитой при возникновении непредвиденных условий по выплатам, разрешает использовать для оплаты кредита и процентов по нему материнский капитал, дает налоговые льготы. Местные власти помогают молодым семьям, предоставляя им льготы или субсидии. Если использовать все эти возможности, то купить квартиру в ипотеку становится значительно проще. Это доступно большинству работающих, даже не с очень высокими окладами. Все зависит от региона и вашего желания.

Но не стоит думать, что ипотечное кредитование имело бы такой успех, если бы экономическая ситуация в стране была иной. Сейчас вводится в строй очень много нового жилья. Это способствует снижению цен и предполагает привлечение все новых потенциальных покупателей. Это обстоятельство надо обязательно учитывать, если вы решили улучшить свои жилищные условия. Ждать не стоит, надо уже сейчас обращаться в банк за ипотечным кредитом, условия по которым на данный момент оптимальны. Изменений к лучшему ожидать не приходится, ведь в экономике намечается спад.

Ипотечный кредит

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, — индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции. 15

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски — это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 1.

В 2009 году средняя сумма ипотечного кредита была 1,17 млн рублей, каждый год она росла примерно на 100 тысяч рублей. Рост замедлился в этом году, средняя сумма жилищного кредита в 2015 году — 1,65 млн рублей против 1,73 млн годом ранее (и почти столько же, сколько в 2013 году, тогда она составляла 1,63 млн рублей).

  • кредитуемый объект недвижимости построен с участием кредитных средств банка, иначе применяется надбавка в 0,5 процентных пункта;
  • заёмщик страхует свою жизнь и здоровье, в противном случае применяется надбавка в один процентный пункт;
  • до момента регистрации ипотеки применяется надбавка в один процентный пункт.
Читайте также:  Программа ипотеки для молодой семьи 2022 условия

Если в договоре вы укажете сумму меньше, чем стоимость имущества по кадастровой выписке, то налог рассчитают от кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Налог составит 13% за минусом 1.000.000 рублей (налоговый вычет) или за минусом расходов по предыдущей сделке на выбор продавца. Например:

Как это изменение влияет на рынок ипотеки? В первую очередь это затрудняет выбор квартиры, ведь многие продавцы не хотят платить налог и будут ждать истечения указанного срока или попросят вас доплатить сумму налога отдельно к стоимости квартиры. А если продается новостройка со свежим свидетельством о праве собственности, то общий срок ожидания для продавца станет еще больше. Ведь сперва он ждал год или два постройки дома, а теперь еще пять лет с момента регистрации права.

Стремитесь сберечь свои денежные средства от инфляции? Если Вы хотя бы будете знать прогнозы о том, что может произойти с ипотечными кредитами в ближайшее время, то оформляя ипотеку сегодня, лучшей гарантией не пожалеть об этом завтра могут стать следующие правила, которых необходимо придерживаться:

Виды платежей по ипотеке

  • Ипо­те­ка с ростом платежей
  • Зай­мы с «шаро­вым» платежом
  • Кре­ди­ты с фик­си­ро­ван­ной выпла­той основ­но­го долга
  • Ипо­те­ка с пере­мен­ной про­цент­ной ставкой
  • Индек­си­ру­е­мые ипо­теч­ные кредиты
  • Зай­мы с регу­ли­ру­е­мой отсроч­кой платежа.

В усло­ви­ях с неста­биль­ной эко­но­ми­ки наи­бо­лее при­ем­ле­ма ипо­те­ка с пере­мен­ной про­цент­ной став­кой, в осно­ве кото­рой лежит изме­не­ние про­цент­ной став­ки по кре­ди­ту в зави­си­мо­сти от ситу­а­ции на финан­со­вом рын­ке. Рас­че­ты изна­чаль­но про­во­дят­ся по той же фор­му­ле, что и посто­ян­ные пла­те­жи. Раз­мер выпла­ты, полу­чен­ный таким обра­зом, дей­ству­ет до изме­не­ния про­цент­ной став­ки. Затем с помо­щью той же фор­му­лы про­из­во­дят­ся новые рас­че­ты до сле­ду­ю­ще­го изме­не­ния ставки.

  • Выпла­та толь­ко основ­но­го дол­га, а про­цен­ты выпла­чи­ва­ют­ся в кон­це ито­го­вым «шаро­вым» платежом
  • Выпла­та толь­ко про­цен­тов по кре­ди­ту, а основ­ная сум­ма дол­га выпла­чи­ва­ет­ся в конце
  • Частич­ная выпла­та основ­но­го зай­ма и про­цен­тов с ито­го­вым «шаро­вым» платежом.

Уве­ли­че­ние недо­по­лу­чен­ных сумм пла­те­жей на пер­во­на­чаль­ном эта­пе пога­ше­ния ипо­теч­ной ссу­ды с индек­са­ци­ей обес­пе­чи­ва­ет кре­ди­то­ру боль­шую доход­ность по жилищ­ным зай­мам по срав­не­нию с дру­ги­ми вида­ми кре­ди­то­ва­ния. А сни­же­ние раз­ме­ра пла­те­жей на пер­во­на­чаль­ном эта­пе пога­ше­ния повы­ша­ет доступ­ность кредита.

Жилищ­ные ссу­ды с нарас­та­ю­щим спо­со­бом пла­те­жа преду­смат­ри­ва­ет пере­мен­ные выпла­ты, когда, к при­ме­ру, в тече­ние пер­вых несколь­ких лет выпла­ты по ипо­те­ке явля­ют­ся более низ­ки­ми, но в тече­ние после­ду­ю­щих лет они посто­ян­но повы­ша­ют­ся так, что­бы пол­но­стью пога­сить основ­ной долг в тече­ние ого­во­рен­но­го срока.
Таким обра­зом, в пер­вые годы ипо­те­ка с ростом выплат дает отри­ца­тель­ную выпла­ту — раз­мер пла­те­жа ниже выплат стан­дарт­ной ипо­те­ки + про­цент­ной став­ки. При этом оста­ток основ­ной сум­мы дол­га посте­пен­но уве­ли­чи­ва­ет­ся. Для пол­ной выпла­ты по кре­ди­ту, пла­те­жи послед­них лет долж­ны пре­вы­шать раз­мер выплат по стан­дарт­ной ипотеке.

Ипотечное кредитование; что такое ипотека; виды ипотечных кредитов

  • Классическая ипотека – это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья. При этом приобретаемое жилье оформляется банку в залог в качестве обеспечения по этому кредиту.
  • Кредит на новостройку – это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости на первичном рынке жилья под залог прав требования на эту недвижимость. Когда заемщик получит свидетельство о собственности, квартира будет оформлена в залог (как и в случае с кредитом на приобретение вторичной недвижимости).
  • Нецелевая ипотека – это вид кредита, выдаваемый под залог имеющейся в собственности клиента недвижимости. Полученный кредит можно использовать на любые цели, например, ремонт или крупные покупки. Поэтому нецелевой ипотечный кредит можно сравнить с потребительским кредитованием на любые цели, но выдаваемые по программам нецелевой ипотеки суммы обычно существенно выше стандартного лимита потребительского кредита.

Потребителю на заметку: При получении ипотеки договор залога в обязательном порядке регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а все сведения о купле, продаже или обременении залогом любой недвижимости заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ( эксперт Workle по финансам )

  • При частичном погашении кредита возможен пересчет суммы ежемесячных платежей за счет уменьшения основного долга. Если же размер платежей остается неизменным, то соответственно уменьшается срок кредита, и заемщик в итоге выплатит меньше процентов.
  • При полном погашении кредита, в зависимости от времени его осуществления, также происходит экономия денежных средств за счет процентов. Размер этой экономии будет значительным, если окончательный расчет по кредиту происходит задолго до завершения его срока. Особенно это актуально при аннуитетной схеме платежей.

Термин «ипотека» произошел от греческого «hipotheke», что в переводе означает «заклад» или «залог». Ипотека – это среднесрочный или долгосрочный кредит (от 5 до 30 лет), который предоставляется заемщику под залог приобретаемой или уже имеющейся земли и/или недвижимости (квартиры, дома, коттеджа и т. д.).

При любом ипотечном кредите в залог оформляется недвижимость (имеющаяся или приобретаемая). Так как стоимость недвижимости очень высока, то и суммы, которые банки готовы предоставить по ипотеке, значительны. В среднем ипотечные кредиты выдаются на сумму от 1 000 000 рублей (размер ипотеки зависит от платежеспособности клиента, поэтому в каждом случае индивидуален.)

• кредиты, источником рефинансирования которых служат ипотечные ценные бумаги. Данный подход к формированию ресурсов является основой двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, получившей широкое развитие в США и Англии. Ипотечные кредиты или долевые участия в них группируются в так называемые «пулы», на основе которых выпускаются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами — ипотечные облигации.

В мировой банковской практике ипотечные жилищные кредиты различаются, главным образом, способом погашения основного долга и выплатой начисленных процентов по кредиту (Приложение А). Так, исходя из способа погашения долга и процентов, выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:

Анализ белорусской банковской практики показал, что в современных условиях при предоставлении кредитов на строительство и покупку жилья коммерческие банки, также как и за рубежом, применяют переменные процентные ставки. Но в отличие от мировой практики в республике пересмотр процентных ставок по таким кредитам осуществляется согласно рекомендациям Национального банка Республики Беларусь с учетом социальных аспектов жилищной политики. В целом, жилищные кредиты белорусских банков в зависимости от способа начисления процентов можно классифицировать следующим образом:

• кредиты, источником рефинансирования которых выступают контрактные сбережения. Кредитные ресурсы в данном случае не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения средств будущих заемщиков посредством контрактных сбережений;

Ипотечный кредит с двойным индексом — это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы (что позволяет кредитору до окончания срока договора получать доход по кредиту), а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту — в соответствии с индексом цен. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает только ту часть платежей по кредиту, которая соответствует его реальным доходам. Невыплаченная часть платежей по кредиту прибавляется к сумме основного долга и корректируется, а срок ее выплаты пропорционально увеличивается. Применение такого вида ипотеки предоставляет возможность кредитору и заемщику защищать свои денежные средства от инфляционного влияния.

Банк должен быть уверен, что сумма кредита будет не больше 70–85 % (в зависимости от величины первоначального взноса) реальной стоимости квартиры. То есть кредит будет предоставлен на сумму, которая рассчитывается с ориентировочным коэффициентом 0,7 к стоимости квартиры, определенной оценщиками.

Часто возникает вопрос, учитывает ли банк, решая вопрос о выдаче кредита, зарплату членов семьи потенциального заемщика. Служащие кредитных организаций едины в своем решении. Действительно, при расчете суммы возможного кредита банк учитывает членов семьи, но только зарплату супруги или супруга заемщика. Доходы остальных членов семьи (родителей, братье, сестер) банк не интересует.

Таким образом, после того как квартира найдена и одобрена банком, и до подписания договора об ипотеке, ее нужно оценить. Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и места нахождения. При этом речь идет именно о праве, но не об обязанности осуществить указанные действия.

Кроме рассмотренных ранее случаев страхования, банк может выдвинуть требование страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, так как заемщиком по кредитному договору (договору займа) выступает физическое лицо, которое в современном мире подвергается всевозможным опасностям. Такое страхование является личным. Страховыми случаями могут быть следующие события.

Ипотечное кредитование в РФ

  • ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами (последние, с свою очередь, делятся на: ипотеку с шаровыми платежами, ипотеку с фиксированными выплатами основной суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами);
  • самоамортизируемые ипотечные кредиты и кредиты с индексацией долга;
  • ипотечные кредиты с переменной и фиксированной ипотечной ставкой;
  • кредиты, выплачиваемые разовым платежом или периодическими выплатами.

Существует несколько разновидностей ипотечных кредитов с нарастающими платежами, которые можно разбить на две группы. Первая группа кредитов дает возможность заемщику снизить кредитную нагрузку в первые периоды кредитования, а вторая – более быстро погасить кредит, уменьшив при этом процентные выплаты.

Институтом экономики города Москвы специально для России был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП). Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций банка, а другая — сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой», она определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и который клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регулярно пересчитывается на основе рыночного финансового показателя, например, ставки процента на, межбанковском рынке кредитов. Этот показатель включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия банком административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, надбавку за кредитные риски и собственно прибыль банка.

Важным вопросом является оценка земли. Обычно за услугой по оценке банки обращаются к независимым специалистам. Целевой кредит, по мнению брокеров пользуется большей популярностью. Целевой кредит на покупку индивидуального жилого дома, коттеджа или таунхауса на вторичном рынке, выдается под залог приобретаемого за счет кредита объекта недвижимости и прилегающего к нему земельного участка. Земельный участок, на котором находится приобретаемый объект недвижимости должен иметь кадастровый номер и план, с обозначением границ участка. В течение срока действия кредитного договора на прилегающем к дому земельном участке не должно быть возведенных строений, несогласованных с банком. Такой кредит выдается на срок до 20 лет. Процентная ставка кредита в долларах- 9,9-11,9%, в рублях-12-13,5%.

Читайте также:  Снос Ветхого Жилья В Саратове В 2022 Году Список Последние Новости

Ипотека с постепенной выплатой только основного долга. В этом случае последний разовый платеж включает остаток всего долга по оплате кредитный услуг. Так как с каждым платежом остаток основной суммы кредита уменьшается, то и оплата за услуги по процентам уменьшается, что в итоге делает этот вид ипотеки более дешевле. Однако он применяется довольно редко.

Ипотечный кредит

Что такое ипотека на жилье? Получая ипотечный кредит вы передаете денежные средства непосредственно продавцу жилья за реальную квартиру, которую вы можете увидеть, обследовать. В то время как вклады в долевое строительство, взносы в строительный кооператив предусматривают оплату денежных средств третьим лицам за еще не существующую квартиру или домостроение. Кроме того, перед оформлением сделки купли-продажи на жилую недвижимость, банк совместно со страховой компанией тщательно проверяют юридическую безопасность сделки, ведь банк рискует собственными деньгами и собственной лицензией, которая стоит немалых денег. А потому, покупая жилье через ипотечное кредитование, вы не остаетесь один на один с продавцом, у вас есть гарантированная поддержка в лице кредитного банка. Вот, собственно, в целом, что такое ипотека.

Термин «Ипотечный кредит» — означает кредит, выданный под залог.
Главное отличие ипотечного кредита от не ипотечного — ипотека : то есть, наличие залога. Причем, ипотечный кредит может быть выдан как под залог имеющегося в собственности заемщика имущества, так и под залог приобретаемого имущества (когда ипотека оформляется одновременно с приобретением имущества).

  • предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество , используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства*
  • приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
  • приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

Ипотека — это определенная форма залога, когда закладывается недвижимое имущество, находящееся в собственности должника. Условиями ипотечного залога является то, что при неуплате должником сумм, оговоренных кредитным договором, кредитор имеет право продать заложенное имущество и выручить за это денежные средства на погашение кредитной задолженности. Другими словами, ипотека это залог любого недвижимого имущества.

Следует различать понятие «ипотека» и «ипотечное кредитование». При ипотечном кредитовании кредитором выступает банк, он кредитует, то есть выдает деньги должнику на покупку недвижимости, одновременно эта недвижимость попадает под залог, то есть под ипотеку в качестве гарантии возврата долга. В числе недвижимого имущества, которое может выступать в качестве залога (ипотеки) могут выступать земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики и любые строения. Перечень подобных объектов определен соответствующей статьей Закона об ипотеке.

Проценты по ипотеке — что такое переменная ставка и перекредитование

Ставка переменного (плавающего) вида появится на основании поставленного банковского значения и одного из рыночных индексов (Libor либо Eribor, либо MosPrime), имеющих свойство к каждодневному перемене на бирже. Однако ставка по договору меняется один раз за 3 месяца или полгода. Подобным образом, переменам подвергается и помесячная проплата – она может, как увеличиться, так и уменьшиться.

  • Какой объект кредитуется (квартира, дом).
  • К какому рынку недвижимости относится объект банковского кредита (изначальный, вторичный).
  • Есть ли документы, подтверждающие доход получателя кредита.
  • Привносит ли получатель займа первое начисление.

Ставка по ипотеке может быть переменного (плавающего), комбинированного или фиксированного вида. Подобная система ставок придумана банками для многообразия подбора ипотечного продукта, чтобы получатель займа имел возможность выбрать самый симпатичный вариант.

Плюсы плавающей процентной ставки
Похожие кредиты под залог недвижимости доступнее, относительно займов с фиксированными ставками на 1 или 2 пункта, при условиях постоянности подобранного индекса. Значение плавающей процентной ставки не обуславливается от продолжительности кредита на квартиру.

Эта ставка довольно опасная из-за допустимого колебания индекса, но и проценты по ней наиболее невысокие. Разумеется, при маленькой величине индекса подобная ипотека, несомненно, удачна. Однако, подбирая ее необходимо четко понимать, что внезапный скачок индекса вверх просит срочного закрытия кредитного договора, иначе вероятна угроза финансового риска (затруднения с будущим погашением долгового обязательства) вплоть до конца срока проплат по ипотечному кредиту.

Решение о пересмотре параметров льготной ипотеки и сохранении условий семейной ипотеки принято крайне своевременно, считают эксперты. По их оценке, это позитивный сигнал, которого ждали все участники рынка недвижимости. После повышения ключевой ставки до 20% именно программы с господдержкой формируют основной объем сделок с привлечением заемных средств. Скорректированные госпрограммы позволят не только обеспечить приемлемый уровень спроса, но и поддержать участников рынка, стимулировав их выводить на рынок новые проекты, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Помогут ли льготные программы сохранить спрос в том же объеме, что и раньше, покажут ближайшие месяцы, считает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов. По его словам, на это будут оказывать влияние несколько факторов: сами льготные программы, потребность и уверенность в том, что можно этот кредит оплатить, и цены на недвижимость, которые удастся сдержать. Спрос на нельготную ипотеку будет единичным, добавил эксперт.

28 февраля Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до 20% на фоне проведения спецоперации на Украине, введения антироссийских санкций и обвала рубля. 18 марта Совет директоров ЦБ сохранил показатель на этом же уровне, пояснив, что российская экономика «входит в фазу масштабной структурной перестройки», которая будет сопровождаться «неизбежным периодом повышенной инфляции».

«У нас действует до 1 июля льготная ипотечная программа для кредитов до 3 млн по ставке 7%. Сейчас считаем, что пришло время изменить параметры, вернуться к тому, как они были ранее. А именно поднять ставку до 12%, а в сегодняшних условиях это не плохая ставка», — выступил с инициативой на совещании у президента вице-премьер Марат Хуснуллин (цитата по ТАСС).

Похожую точку зрения высказала директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее словам, спрос будет поддержан за счет более привлекательной ставки по сравнению с уровнем нельготной ставки, а также за счет увеличения максимальной суммы кредита.

Размер льготной ипотеки которая действует с 1 апреля 2022 года в России: кто имеет право на пониженный процент ипотечного кредита

С 1 апреля в России будут действовать новые ставки по льготной ипотеке. Изменения должны подстегнуть население на этот вид кредита, поскольку это является и драйвером для строительной отрасли, в том числе. Размер ставки вырастет с 7% до 12% годовых. Это их минусов. Из плюсов – повышена максимальная сумма кредита. Москвичи, петербуржцы и жители этих областей могут рассчитывать на ипотеку до 12 млн рублей. Для остальных субъектов федерации сумма вдвое ниже – 6 млн рублей.

Данный вид жилищного кредитования доступен для всех совершеннолетних граждан России. Для желающих приобрести жилье в новостройке, под 12% годовых, неплохой вариант (при условии, что «обычные» ставки подняли до 18-20%), по мнению некоторых потенциальных покупателей. Это возможность взять здесь и сейчас, а не пытаться накопить требуемую сумму, что согласитесь, далеко не просто в нынешних экономических условиях и в ситуации некоторой неопределенности рынка недвижимости, в целом. Ну и, да, и застройщики гораздо охотнее реализуют свои жилищные объекты покупателям «под ипотеку», поскольку для них это оборотные средства в краткосрочном периоде, а не когда-то потом (в случае реализации через собственные оборотные средства и под кредитное обязательство, самому застройщику).

  • Первый – «Сельская». Данный вид кредита ориентирован на тех, кто желает переехать в удаленную от города местность или уже проживает в ней. Выдают его в Ямало-Ненецком АО, Ленинградской области и на Дальнем Востоке. Сумма варьируется от 3 до 5 млн рублей, под 3% годовых.
  • Второй вариант – «Дальневосточная». Доступен молодым гражданам (до 35 лет) проживающих в пределах Дальневосточного федерального округа, молодых семей, а также для переехавших по программам от региональных властей. Сумма кредита до 6 млн рублей и под 2% годовых.
  • Третий вариант – «Семейная». Для любого гражданина России. Ориентирована на семьи, где был рожден ребенок в период с 1.01.2018 до 31.12.2022, либо для семей, где есть ребенок с инвалидностью. Сумма аналогична критериям, озвученным в начале статьи – 12 и 6 млн рублей. Но, процент ниже – 6% годовых.

Сроки кредитования, действующие в европейских странах, составляют от 10 до 30 лет, однако преобладающей является выдача ипотечных кредитов на 15-летний срок. На срок до 30 лет ипотечное кредитование осуществляется в таких странах, как Австрия, Германия, Дания, Нидерланды, Швеция. Отсутствует единство в подходах и в отношении используемой процентной ставки. В частности, в Великобритании в основном применяется плавающая ставка; в Германии и Испании — фиксированная; в Дании и Франции — как фиксированная, так и переменная. Долгосрочное кредитование по постоянной ставке в наибольшей степени распространено в тех странах, где налажена эмиссия ипотечных облигаций (Германия, Дания). В странах, которые финансируют ипотеку за счёт депозитов, имеется более гибкий график погашения кредитов с переменной ставкой. В Дании распространены ипотечные кредиты с постоянной ставкой сроком на 25—30 лет без комиссии за досрочное погашение. Банки некоторых стран Европейского союза устанавливают не только максимальный порог суммы ипотечного кредита, но и минимальную сумму займа (часто данное требование касается только иностранцев). Так, в Португалии, Испании, Греции и на Кипре минимальная сумма ипотечного кредита составляет 100 000 евро [4] .

В США наиболее распространёнными являются ипотечные кредиты с амортизационным периодом в 15 или 30 лет с фиксированными ставками размером 3—5 %. Минимальный размер первоначального взноса равен 3 %, при взносе в 20 % и выше ипотечное страхование не требуется. При этом характерная особенность ипотечного кредитования в США заключается в том, что государство оказывает существенную поддержку ипотечному сектору посредством субсидий, дополнительного финансирования отдельных ипотечных программ [5] .

  • как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
  • кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риелторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.
  • банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;
  • оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
  • страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;
  • ипотечные брокеры, помогающие выбрать заёмщику наиболее подходящую программу кредитования.
  • с постоянной, фиксированной процентной ставкой — «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов дпри их снижении);
  • фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
  • переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением) [3] .
Adblock
detector