Налогообложение При Продаже Нежилого Помещения, Которое Было Приобретено Как Жилое

Как рассчитать налог на продажу нежилого помещения

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.

Статья 224 Налогового кодекса РФ устанавливает, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13%. Минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога, составляет пять лет. Если срок владения меньше данного срока, необходимо платить налог.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая. Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%. Данные правила действительны только для физических лиц.

При этом сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. Если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (как в Вашем конкретном случае), то доход от продажи, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ, рассчитывается следующим образом:

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

В письме Минфина России от 24.05.2016 N 03-04-05/29559 разъяснено, что доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Соответственно, в случае если, например, недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Аналогичный подход представлен также в письмах Минфина России от 24.07.2022 N 03-11-11/55063, от 08.02.2022 N 03-04-05/7685, от 14.09.2022 N 03-11-11/65826, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, в которых финансовое ведомство указало, что доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.
Обнаруженная нами по рассматриваемому вопросу позиция налоговых органов заключается в том, что квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности: оснований, в связи с которыми получено право собственности на реализуемое имущество; целей осуществляемых операций купли-продажи указанного имущества, а также наличия свидетельств о систематическом осуществлении указанных операций (письма ФНС России от 25.01.2011 N КЕ-3-3/142, УФНС России по Республике Татарстан от 11.02.2015 N 2.20-0-63/00186зг@).
При этом, как мы видим, в указанных разъяснениях как значимый фактор отнесения дохода к доходам от предпринимательской деятельности рассматривается соответствие операции коду ОКВЭД, заявленному ИП при регистрации.
В то же время анализ судебной практики последних лет показывает, что соответствие операции купли-продажи имущества коду ОКВЭД не всегда учитывается как единственный фактор, подтверждающий, что операция осуществлена в рамках предпринимательской деятельности ИП или в рамках личной деятельности физлица.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также — доходы от реализации) и внереализационные доходы.
Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 248, ст. 249 НК РФ). Под реализацией товаров ИП, применяющим УСН, в силу п. 1 ст. 39 НК РФ следует понимать передачу им на возмездной основе права собственности на товары. Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
Соответственно, доходы ИП от продажи имущества облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, в том случае, если такие доходы являются доходами, полученными от предпринимательской деятельности.
При этом в отношении доходов, полученных гражданином в рамках предпринимательской деятельности, от реализации недвижимого имущества, налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ (абзац 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 19.12.2022 N 03-04-05/92598, от 10.12.2022 N 03-04-05/89295, от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424).

Обоснование позиции:
Пункт 2 ст. 11 НК РФ определяет ИП как физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке и осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
При этом (с учетом п. 1 ст. 11 НК РФ) под предпринимательской деятельностью следует понимать самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).
Порядок регистрации физических лиц в качестве ИП регулируется Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ).
Государственная регистрация ИП представляет собой внесение в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (далее — ЕГРИП) уполномоченным органом сведений о приобретении физическими лицами статуса ИП, прекращении физическими лицами деятельности в качестве ИП, иных сведений, предусмотренных законом (ст. 1 Закона N 129-ФЗ).
К числу сведений, которые содержатся в ЕГРИП, относятся, в частности, сведения о кодах по ОКВЭД (пп. «о» п. 2 ст. 5 Закона N 129-ФЗ). Согласно п. 5 ст. 5 Закона N 129-ФЗ при изменении кодов ОКВЭД ИП обязан в течение трех рабочих дней сообщить об этом в регистрирующий орган по месту своего жительства.
Следует также отметить, что гражданское законодательство не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не «создает» его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.
Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП.
В этой связи вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, на данный момент является неоднозначным. В основном сложности при налогообложении упомянутых сделок возникают у ИП, применяющих УСН.

Читайте также:  Как Высчитать Квадратуру На Балконе

Учитывая определение предпринимательской деятельности, содержащееся в ст. 2 ГК РФ, ведение предпринимательской деятельности связано с хозяйственными рисками, в связи с чем для отнесения деятельности к предпринимательской существенное значение имеет не факт получения прибыли, а направленность действий предпринимателя на ее получение.
Таким образом, в качестве объекта налогообложения по УСН учитываются доходы предпринимателя в связи с осуществлением деятельности, направленной на систематическое получение прибыли (постановление Пятнадцатого ААС от 25.10.2016 N 15АП-15366/16). О систематическом ведении физическим лицом предпринимательской деятельности можно очевидно утверждать, если в течение календарного года оно совершило как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого ААС от 29.05.2017 N 13АП-8286/17).
В связи с чем суды оценивают совокупность действий налогоплательщика и фактов при оценке дохода от реализации имущества (признается ли он полученным в рамках предпринимательской деятельности или нет). Наличие у физлица статуса ИП не всегда свидетельствует о том, что любая деятельность, осуществляемая таким лицом, является предпринимательской. И наоборот — отсутствие статуса ИП у физлица не означает, что он не может получить доход от предпринимательской деятельности.
Отметим, что гражданское законодательство не содержит требований об обязательном указании в договорах статуса ИП (постановления Двадцатого ААС от 14.03.2022 N 20АП-925/18, Пятнадцатого ААС от 25.10.2016 N 15АП-15366/16).
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок (постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09, от 18.06.2013 N 18384/12).
В связи с этим для квалификации полученных предпринимателями доходов от использования имущества применяются следующие критерии: предназначается ли имущество для систематического извлечения прибыли; используется ли имущество предпринимателями в личных целях, как физическим лицом.
Руководствуясь указанными положениями, иногда суды и налоговые органы исходят из того, что о наличии предпринимательской деятельности может свидетельствовать не столько наличие статуса ИП, сколько факт приобретения реализованного имущества не для личных целей. При этом суды анализируют взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.
Так, например, в постановлении Тринадцатого ААС от 09.08.2022 N 13АП-16342/19 суд не нашел доказательств приобретения имущества для личного пользования. В связи с этим арбитры решили, что такая продажа носит признаки предпринимательской деятельности и должна облагаться налогом в рамках УСН (смотрите также постановления Восемнадцатого ААС от 03.09.2022 N 18АП-9994/19, Пятнадцатого ААС от 08.08.2022 N 15АП-12022/19).
Как указано в постановлении Восемнадцатого ААС от 12.03.2022 N 18АП-872/18, «о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок».
Таким образом, вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела (определение Верховного Суда Республики Карелия от 21.08.2017 по делу N 33а-2825/2017).
Учитывая обстоятельства данной конкретной ситуации, а именно тот факт, что нежилое помещение ранее использовалось в предпринимательской деятельности и не было предназначено для личного использования, мы считаем, что с большой долей вероятности налоговые органы будут настаивать на том, что доходы от продажи такого недвижимого имущества подлежат налогообложения в рамках УСН.
В то же время отметим, что гражданин не лишен возможности доказывать, что он реализовал нежилое помещение как обычное физическое лицо, вне связи с предпринимательской деятельностью.
Отметим, что бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательства и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
По нашему мнению, доходы от продажи нежилого помещения в рассматриваемой ситуации облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.
Анализ примеров судебной практики, сложившейся в последнее время, позволяет прийти к выводу, что на основании совокупности определенных фактов контролирующие органы и суды склонны рассматривать доходы граждан от реализации имущества как доходы, полученные в рамках предпринимательской деятельности, особенно когда физлицо имеет также статус ИП.
Так, для квалификации дохода как полученного в рамках предпринимательской деятельности необходимо наличие нескольких признаков:
— наличие статуса ИП у физлица в момент приобретения и (или) реализации имущества, либо до такой операции. При этом суды принимают во внимание вид деятельности, указанный при регистрации, однако этот фактор принимается в качестве доказательства в совокупности с иными обстоятельствами и не всегда рассматривается как безоговорочное доказательство для квалификации дохода;
— систематическое (два раза и более в течение календарного года) осуществление операции купли-продажи имущества без его использования в личных целях;
— приобретение имущества без цели его использования в личных целях.
Отметим, что бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательства и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.

Добрый день,
С 1 января 2022 года вступили в силу поправки в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 27.11.2022 N 425-ФЗ, согласно которым, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, бывшие ИП, которые использовали это имущество в своей предпринимательской деятельности. Основное условие для неуплаты НДФЛ — соблюдение минимального предельного срока владения физическим лицом данным имуществом — три или пять лет (Письма МФ РФ от 17.03.2022 N 03-04-07/20343, от 26.03.2022 N 03-04-07/20169, ФНС РФ от 11.04.2022 N БС-4-11/6802@). Минимальным сроком владения жилой недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ, является три года, если жилая недвижимость получена по наследству, договору дарения или куплена до 01.01.2016. Пять лет – во всех остальных случаях. В этом случае, физическое лицо вправе не предоставлять в налоговую инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

Все о налоге на доходы физических и юридических лиц при продаже нежилого помещения

Налоговые ставки, установленные в соответствии с настоящим пунктом законами Республики Крым и города федерального значения Севастополя, не могут быть повышены в течение периодов, указанных в настоящем пункте, начиная с налогового периода, с которого применяется пониженная налоговая ставка.

«Вменёнка» может быть использована при выполнении разного рода услуг (бытовых, ветеринарных, ремонтных, перевозок), розничной торговли и общественного питания. Однако доходы от реализации нежилых помещений должны облагаться в соответствии с общими правилами: налогом на прибыль организаций.

Соответственно, раз при продаже нежилого помещения продавец получает доход в виде стоимости этой недвижимости, то продавец становится плательщиком НДФЛ и обязан уплатить налог по ставке 13%. Однако налоговая ставка в размере 13% применяется по отношению к резидентам России. Нерезиденты рассчитывают НДФЛ, исходя из ставки на уровне 30%.

  1. в строках 010 и 030 указать сумму продажи;
  2. в строке 040 – сумму налогового вычета;
  3. в строке 060 – разницу между строками 030 и 050;
  4. в строках 070, 121, 130 – размер налога (сумма из строки 060, умноженная на 13%).
  • Скачать бланк 3-НДФЛ
  • Скачать образец 3-НДФЛ при продаже нежилого помещения

Пункт 2 статьи 346.26 и пункт 2 статьи 346.43 НК РФ говорят о том, что ЕНВД и патентная системы могут применяться исключительно в отношении конкретного списка видов деятельности. Доходы от других источников должны облагается по общей системе налогообложения. Надо сказать, что реализация недвижимости не входит в перечень таковых видов деятельности, следовательно, ИП должны платить НДФЛ с доходов от продажи нежилых помещений на общих основаниях.

Читайте также:  Что Нужно Для Протезирование Зубов Ликвидаторам Чаэс В Брянской Области

Налоги при продаже нежилой недвижимости в 2022 году для физических лиц

2. Мало получить согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником. Необходимо, чтобы он стал собственником альтернативного жилья. Если данное условие не выполнено, то сделку по продаже признают недействительной. Необходимо иметь доказательства соблюдения прав детей.

Продав объект недвижимости из состава нежилого фонда, физическое лицо должно платить налог не сразу, а после окончания налогового периода (года), то есть в следующем году. Оплате платёжки предшествует подача в налоговую инспекцию декларации по форме 3-НДФЛ. Налоговая декларация сдаётся гражданами до 30 апреля, а непосредственная уплата платежа происходит до 15 июля.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов

Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения — это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.

Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго до регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.

Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались. Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.

Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.

Ип продает нежилое помещение налоги

  • уменьшить размер налога, подлежащего уплате, на сумму вычета;
  • запросить его возврат на расчетный счет.
  1. Подтвердить понесенные на покупку недвижимого имущества расходы – это сумма, которую продавец оплатил при покупке указанного объекта, зафиксированная в договоре купли-продажи. Когда сумма таких расходов оказывается больше полученной прибыли, налог не уплачивается.

ПСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Пунктом 2 ст. 346.43 НК РФ установлены виды предпринимательской деятельности, в отношении которых может применяться патентная система налогообложения.
Индивидуальные предприниматели на ПСН не уплачивают НДС, за исключением, в частности, НДС, подлежащего уплате при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых не применяется ПСН.
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться ПСН.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий ПСН, при реализации нежилого помещения обязан исчислить иные налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения.

Соответственно, сумма выручки за реализованное имущество, использовавшееся в предпринимательской деятельности, должна включаться ИП в состав доходов по УСН. Реализация принадлежавших ИП на праве собственности нежилых помещений, которые использовались с целью получения дохода, не является разовой сделкой.

В случае, если помещения по своим функциональным характеристикам изначально не предназначены для личных потребительских нужд или иных целей, не связанных с бизнесом, то продажа данных помещений осуществляется в общеустановленном порядке, то есть включается в налогооблагаемую базу при расчете налога по УСН.

Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.

Будет ли платить собственник налог при продаже квартиры? Если да, то в каком размере

Таким образом, поскольку сдача в аренду принадлежащей ИП квартиры расценивается как использование ее в предпринимательской деятельности, то исходя их разъяснений Минфина России и согласно выводам судов при ее реализации следует уплатить налог по УСН. Причем спорность этого вопроса не утрачивается, даже если соответствующий вид деятельности не был заявлен ИП при регистрации или впоследствии, несмотря на то, что из ряда разъяснений Минфина России (письма от 15.11.2016 N 03-11-11/67026, от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 21.06.2016 N 03-11-11/35847) можно усмотреть зависимость вида налога, который должен быть уплачен при реализации недвижимости, от того вида деятельности, который заявлен ИП в ЕГРИП. Однако и из них не совсем понятно, что делать ИП, который не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, однако до продажи использовал продаваемое имущество в предпринимательской деятельности (каким налогом облагать такие доходы).

Поскольку в вашем случае квартира приобретена до 01.01.2016, то в данном случае подлежит применению редакция нормы п. 17.1 ст. 217 НК РФ, которая имела место до изменений, внесенных в нее Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ (смотрите письма Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364, от 21.01.2016 N 03-04-05/2050). Согласно действовавшей ранее редакции от обложения налогом освобождались доходы, полученные физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. В рассматриваемой ситуации имущество на момент его реализации находится в собственности физического лица более трех лет.

В целях налогообложения товары определяются в соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ как имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. То есть операции по реализации недвижимого имущества следует квалифицировать для целей налогообложения в качестве операций по реализации товаров (смотрите, например, письмо ФНС России от 24.05.2016 N СД-3-3/2348).

Поддерживают такую позицию и арбитражные суды (постановления ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1489/13, от 18.12.2012 N Ф09-11656/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N Ф04-746/12, ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N Ф07-7651/12, ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 N Ф01-9062/13 и др.).

Судебная практика не единообразна. Существуют судебные решения, принятые в пользу налогоплательщиков, принявших решение облагать полученные доходы НДФЛ (постановления ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12, ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011). В первом случае суд указал, что в договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствовало указание на статус физического лица как ИП, суммы от продажи были получены на личный счет физического лица, сделки по продаже недвижимого имущества носили разовый характер и не были направлены на систематическое получение дохода. В связи с этим доходы не облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН (смотрите также постановление ФАС Уральского округа от 02.12.2010 N Ф09-2787/10-С2).

— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст. 217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.

В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.

В письме Министерства финансов от 30 июля 2022 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2022 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.

Читайте также:  Чернобыльское Удостоверение По Рязанской Области Какие Льготы Дает?

Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

  1. Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2022 N 03-03-06/1/67389).

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Особенности налогообложения при продаже ИП личной квартиры

Собственник хочет продать квартиру в 2022 году и риэлторы ему сообщили, что то, что он платил 13 % неправильно, надо было платить 6%. И самое важное – с продажи квартиры ему надо будет заплатить 6 % как ИП, так как он ее сдавал в аренду будучи ИП, даже несмотря на то, что налог платил как физическое лицо. Верна ли позиция риэлтора?

Если ИП имеет одним из пунктов разрешённых видов осуществляемой деятельности — продажу недвижимости, то сумма их доходов облагается налогом по ставке ИП в размере 6% от прибыли (при упрощённой системе налогообложения). Однако доход, полученный ИП при реализации личного недвижимого имущества, если среди его основных видов предпринимательской деятельности отсутствует пункт «продажа недвижимости», облагается НДФЛ, то есть налогом для физических лиц, согласно гл.23 Российского Налогового кодекса.

Довольно часто физические лица, сдающие квартиры в аренду, чтобы не платить 13% от полученного дохода, оформляются как ИП и сдают квартиру, выплачивая 6-ти процентный налог. Вот их и подстерегает главная опасность. В таком случае при продаже квартиры, гражданину придется заплатить налог в размере 6% от её стоимости, независимо от срока её владения.

Таким образом, физическое лицо не обязано подавать декларацию о доходах и платить налог за проданную квартиру, которая на протяжении некоторого количества времени сдавалась в аренду, и срок владения которой составляет более 5 лет (в нашем случае 3 года, поскольку квартира приобретена до 01.01.2016 г.).

Это норма относится только к физическим лицам, но не к индивидуальным предпринимателям. И может возникнуть ситуация, когда гражданину, зарегистрированному как ИП, налоговая инспекция начислит налог, даже если этот гражданин владеет продаваемой квартирой более 5 лет.

  • По категориям нежилых помещений. Согласно пункту 2 статьи 406 НК РФ гаражи, хозяйственные строения в личных подсобных хозяйствах облагаются по ставке 0,1%; офисные, торговые, помещения, объекты общественного питания – 2%; иные помещения – 0,5%.
  • По населённому пункту. На основании пункта 3 статьи 406 НК РФ местные представители власти могут обнулить ставки или увеличить их размер до трёх раз.

Для того чтобы налогоплательщик мог заплатить имущественный сбор, законом определены специальные сроки. Согласно установленным правилам, оплата должна быть осуществлена не позднее 1 декабря. Так как сумма рассчитывается налоговыми органами, гражданам нет необходимости проводить процедуру самостоятельно.

Любой вид коммерческой недвижимости подлежит налогообложению. До 2015 года, налог по всем типам недвижимости начислялся исходя из среднегодовой стоимости. Впрочем, на данный момент расчёты для определённых типов недвижимости производятся по кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Это увеличивает налоговое бремя.

Несмотря на то, что использование кадастровой стоимости при налогообложении установлено нормативными актами (в том числе и НК РФ), у каждого субъекта РФ есть право самостоятельно устанавливать дату введения новых правил расчета. Поэтому в некоторых регионах страны имущественный налог еще может оплачиваться на основании инвентаризационной стоимости.

  • Если речь идёт о физических лицах, они должны уплатить НДФЛ, начисляемый по ставке, установленной местными властями и администрацией. Обычно налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом рассчитываются по ставке 13% с вырученной по договору суммы дохода.
  • Индивидуальные предприниматели могут снизить налог, воспользовавшись налоговыми вычетами. Естественно, они должны обосновать снижение налога, предоставив документы, подтверждающие их траты при реализации имущества.
  • При продаже имущества, используемого в коммерческих целях, иностранные организации обязаны уплатить налог по ставке в 20%.
  • ООО не платят налоги с дохода, полученного с продажи такой недвижимости. Это связано с тем, что объект недвижимости выступает в качестве взноса в уставной капитал.

Налоговый вычет при покупке нежилого помещения

В этой статье разберемся, можно ли получить налоговый вычет при покупке нежилого помещения, а также можно ли вернуть налог за покупку коммерческой недвижимости. Рассмотрим, кто имеет право на вычет и на покупку какой недвижимости можно оформить возврат НДФЛ.

  1. На приобретение жилья, а также строительство или приобретение участка под ИЖС
  2. На погашение % по ипотеке, взятых на приобретение/строительство жилья или земельного участка под ИЖС
  3. На погашение % по ипотеке для рефинансирования, взятой на приобретение/строительство жилья или земельного участка под ИЖС

Налоговый вычет – своеобразная льгота для налогоплательщиков, которая дает возможность компенсировать часть расходов на приобретение жилья, используя ранее уплаченные в бюджет государства налоги. Для получения этой привилегии нужно быть резидентом РФ (проживать в России более 183 дней в году), а также иметь доходы, которые облагаются налоговой ставкой 13% (кроме дивидендов).

НК РФ не предполагает возврат НДФЛ за нежилые помещения. Так как такие помещения непригодны для постоянного проживания, в нем нельзя прописаться и зарегистрироваться. То есть любые траты, направленные на приобретение нежилого помещения – гаража, сарая, амбара и любого другого, не могут быть компенсированы с помощью возврата.

Те регионы, которые перешли на кадастровую стоимость, сейчас для них действует переходный период в течение которого произойдет постепенный рост налога в отведенный срок. Понижающий коэффициент будет увеличиваться на 0,2 каждый год (не превышая 0,6), при этом максимальное увеличение стоимости налога не должно превышать 20 %.

  • KC — цена объекта по кадастру;
  • ИC — цена объекта определенная по старому, на основе инвентаризационной цены (устанавливается БТИ);
  • B — вычет имущественный;
  • D — доля (при условии, если собственность разделена на доли и необходимо узнать расчет её части);
  • КД — коэфф. дефлятор;
  • C — ставка.

Для расчета налога, который надо уплатить при продаже, кадастровая стоимость помещения используется как база налогообложения. Исключение составляют те объекты недвижимости, которые еще не были оценены по кадастровой стоимости. В таком случае исчисление налога производится от цены продажи, достигнутой в ходе соглашения между продавцом и покупателем.

Цель у этого одна – создание более чистой и прозрачной системы взаимодействия с недвижимостью, которая поможет увеличить поступления в бюджет, в том числе и местный, благодаря сокращению случаев скрытия доходов и расходов путем искусственного занижения реальной стоимости недвижимости.

Помещения коммерческого назначения нередко становятся для своего владельца основным источником дохода. Но при подсчете прибыли нельзя забывать о необходимости уплаты налогов. Несоблюдение этого требования может повлечь начисление штрафов и даже уголовное преследование. Налогообложение коммерческой недвижимости имеет свои особенности, о которых стоит узнать подробнее.

Adblock
detector