Главная / Взыскания / Линейное Выделение Земельного Участка

Линейное Выделение Земельного Участка

Содержание

1 Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2020 г
2 Оформление недвижимости
3 Письмо; Росреестра от N 14-06924-ГЕ/19; О направлении письма Минэкономразвития России от N Д23и-15587; (вместе с; Письмом; Минэкономразвития России от N Д23и-15587; О рассмотрении обращения; )
4 Об упрощении размещения линейных объектов
5 Линейное Выделение Земельного Участка
6 Оформление прав на землю под линейными объектами
7 Порядок оформления разрешительной документации на лесные участки для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов
8 ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ПОД ЛИНЕЙНЫМИ ОБЪЕКТАМИ
9 Письмо ФГБУ; ФКП Росреестра; от N 10-3153-КЛ; О предоставлении разъяснений

Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2020 г

строительство, реконструкция объекта капитального строительства осуществляется в существующих границах земельного участка, на котором размещен линейный объект, либо в границах сервитута или публичного сервитута, установленного в целях размещения линейного объекта;

изменения, которые вносятся в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, N 50, ст. 7089; 2016, N 19, ст. 2706; 2018, N 28, ст. 4227).

Изменения,
которые вносятся в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов

«31. Площадки для размещения строительной техники и строительных грузов, если проектом организации строительства размещение таких площадок предусмотрено за границами земельного участка, на котором планируются и (или) осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, а также некапитальные строения, предназначенные для обеспечения потребностей застройщика (мобильные бытовые городки (комплексы производственного быта), офисы продаж).».

объектов, являющихся линейными, указанных в абзацах втором — седьмом и девятом — тринадцатом перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2020 г. N 1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации»;

Парадокс публичного сервитута в отношении линейных сооружений в том, что он не предусматривает строительство новых объектов, разрешая лишь ремонт и обслуживание существующих (подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ). Права на земельные участки под однородными линейными объектами вынужденно приобретают различный правовой статус. С течением времени, как нетрудно догадаться, для размещения новых линейных объектов будут использоваться право аренды или собственности — к чему это приведет, было показано выше.

Земельный кодекс возвел два непреодолимых препятствия на пути установления публичного сервитута. Нормативный правовой акт об установлении публичного сервитута не должен содержать перечней всех обременяемых участков (иначе он утратит свойства нормативного акта). Однако в таком случае можно столкнуться с трудностями в регистрации публичных сервитутов. При этом неясно время вступления в силу нормативного акта: формально оно увязывается с моментом государственной регистрации публичных сервитутов в ЕГРП (п. 9 ст. 23 ЗК РФ и ст. 131 ГК РФ), однако нелегко представить случай, когда закон вступает в силу с момента совершения действий, им самим предписанных.

Подытоживая сказанное, можно утверждать, что институт частного сервитута пригоден лишь для разрешения мелких неурядиц, возникающих между отдельными собственниками земельных участков, но не пригоден для строительства даже распределительных сетей низшего уровня.

Однако некоторые линейные объекты требуют полного владения земельным участком (дороги, отдельные участки трубопроводов высокого давления и электросетей), что должно быть обеспечено правом, исключающим права пользования другого лица: арендой, постоянным пользованием или правом собственности.

Другая проблема в том, что сервитут может устанавливаться против воли собственника земельного участка лишь в случаях, когда нужды собственника господствующей недвижимости «. не могут быть обеспечены без установления сервитута». Очень непросто обосновать необходимость присутствия линейного объекта именно на данном земельном участке. Ведь, следуя логике ГК РФ, его возможно разместить в любом другом месте (невзирая на стоимость строительства), но смысл обращения в суд с иском о принудительном установлении сервитута полностью исчезает.

Оформление недвижимости

7 дней при подаче документов непосредственно в Росреестр (в том числе по почте);
9 дней — если обращение сделано в МФЦ;
3 дня — если сделка была удостоверена нотариусом (если документы поданы в электронной форме — 1 рабочий день). Кстати, С февраля 2019 года нотариусы обязаны бесплатно подавать документы в Росреестр;
10 дней — если в Росреестр подано заявление и на регистрацию, и на кадастровый учет.
12 дней — в случае подачи документов через МФЦ на государственный кадастровый учет и регистрацию прав одновременно.

На практике же юристы нередко сталкиваются с ситуацией, когда, получив отказ в регистрации от одного регистратора, по этому же пакету документов, другой специалист того же регистрирующего органа, может вынести положительный результат. Но ситуацию не всегда удается разрешить без решения суда.

Направить документы можно почтой с описью вложения и уведомлением, (подпись заявителя в этом случае должна быть удостоверена нотариусом) или подать документы в электронном виде на сайте Росреестра. А также документы на оформление недвижимости можно подать в многофункциональный центр (Далее – МФЦ).

А вот с основными объектами, которые были приватизированы в 1990-х гг. сложнее. В этом случае при регистрации прав на линейные объекты регистратор запрашивает информацию из БТИ, если это ему необходимо, и из архива, чтобы получить информацию о том, как и когда строился объект, когда он был введен в эксплуатацию.

Это удобно для крупных промышленных предприятий с большим количеством земельных участков и составляющих объектов недвижимости. Регистрацию ПИК осуществляет только центральный аппарат Росреестра. Но если в ПИК входят объекты недвижимости, то права на него регистрирует огран, находящийся на территории, на которой находится этот объект,. Росреестр, в свою очередь, вносит в записи ЕГРП изменения о составе предприятия как имущественного комплекса.. Но в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости, вошедший в ПИК, обязательно должна быть ссылка на то, что он — часть ПИК. При этом у каждого участка и объекта недвижимости будут свои кадастровые номера, а по месту нахождения будет проведена своя кадастровая оценка.

Письмо; Росреестра от N 14-06924-ГЕ/19; О направлении письма Минэкономразвития России от N Д23и-15587; (вместе с; Письмом; Минэкономразвития России от N Д23и-15587; О рассмотрении обращения; )

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 13.05.2019 N Д23и-15587 по вопросам применения норм действующего законодательства, возникающих в процессе оформления прав на объекты недвижимого имущества, входящие в Единую систему газоснабжения, и занимаемые ими земельные участки.

При этом следует отметить, что отсутствие необходимости оформления прав на земельные участки, под (над) поверхностью которых размещены сооружения или их части, на период строительства таких сооружений не освобождает от необходимости оформления прав на земельные участки, предназначенные для размещения наземных частей таких сооружений.

Относительно направления в адрес Росимущества и Росреестра поручения о неправомерности предъявления «избыточных» требований при предоставлении в аренду земельных участков и государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на них, исходя из приложенных к обращению документов, полагаем возможным отметить следующее.

Более того, согласно Перечню документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. N 1 (далее — Перечень) для предоставления в аренду земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, требуется только представление собственником сообщения, содержащего перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

В свою очередь, необходимо отметить, что, как следует из приложенных к обращению материалов, а также по информации Росреестра, в протоколе, на который имеется ссылка в обращении, речь идет о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок в порядке пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Об упрощении размещения линейных объектов

Кроме того, Законом определены меры по защите прав граждан
и организаций при установлении публичного сервитута.
Так, правообладатели участков (расположенных на них объектов недвижимости) могут требовать выкупа участков (объектов), если из-за сервитута эксплуатировать их в соответствии с разрешенным использованием станет невозможно.

Одновременно документом закрепляется, что публичный сервитут
не может быть установлен в отношении земельных участков, предоставленных гражданам для ИЖС, ведения садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства, за исключением случаев необходимости
его установления для подключения к инженерным сетям объектов, расположенных на указанных земельных участках.

Кадастровая палата по Москве (филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Москве) – обособленное подразделение федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Документ направлен на комплексное совершенствование законодательства в области размещения линейных объектов, в частности Закон предусматривает возможность размещения линейных объектов (линий электропередач, линий связи, линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и др. подобных сооружений) на условиях публичного сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком). Также определено, что такой сервитут устанавливается на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления без изъятия земельного участка. Целью установления публичного сервитута может быть:

Законом также предусмотрена возможность установления сервитута, публичного сервитута на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения без предварительного перевода в другую категорию земель (с учетом требований об обеспечении рационального использования земель).

Линейное Выделение Земельного Участка

3.1. В случаях, предусмотренных подпунктами «б» — «г» пункта 3 Перечня случаев использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов без предоставления лесных участков, с установлением или без установления сервитута, публичного сервитута согласно приложению 2 к настоящему приказу, использование лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов осуществляется на основании разрешения на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которое выдается в соответствии со статьей 39.34 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст.4147; 2019, N 52, ст.7820).

Граждане, юридические лица, использующие леса для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, в соответствии с пунктом 2 Перечня случаев использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, согласно приложению 2 к настоящему Приказу, вправе обратиться с ходатайством об установлении публичного сервитута в орган, уполномоченный на установление публичного сервитута .

4. Лесные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены линейные объекты, предоставляются на правах, предусмотренных статьей 9 Лесного кодекса, гражданам, юридическим лицам, имеющим в собственности, безвозмездном пользовании, аренде, хозяйственном ведении или оперативном управлении такие линейные объекты.

2. Правила распространяются на граждан, юридических лиц, использующих леса для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов с предоставлением или без предоставления лесного участка, с установлением или без установления сервитута, публичного сервитута.

5. При использовании лесов, расположенных на землях лесного фонда, для размещения объектов, связанных со строительством, реконструкцией, эксплуатацией линейных объектов, должны использоваться нелесные земли, а при отсутствии таких земель — земли, предназначенные для лесовосстановления (вырубки, гари, редины, пустыри, прогалины и другие), а также площади, на которых произрастают низкополнотные и наименее ценные лесные насаждения.

Следует учитывать, что положениями Федерального закона N 280-ФЗ установлено основание предоставления частей лесных участков в аренду сроком до одного года без осуществления их государственного кадастрового учета. В указанном случае определение местоположения части лесного участка осуществляется в соответствии с прилагаемой к договору аренды схемой расположения части лесного участка, составленной на основании проектной документации лесного участка либо проекта межевания территории. Сведения о таких частях лесных участков следует учитывать в форме N 7-ГЛР, утвержденной приказом Минприроды России от 6 октября 2016 г., с указанием местоположения и списка координат их границ, определяемых на основании документов об образовании частей лесного участка.

Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» (далее — Федеральный закон N 280-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 4 декабря 2006 года N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации», предусматривающие предоставление юридическим лицам в пользование частей лесного участка в составе земель лесного фонда в целях использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов и сооружений, являющихся их неотъемлемой частью, в порядке, установленном для предоставления лесных участков.

Частью 2 статьи 43 Лесного кодекса предусмотрено, что лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых в аренду, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 указанной статьи. Предоставление лесных участков в аренду для указанных целей осуществляется без проведения торгов (пункт 1 части 3 статьи 73.1 Лесного кодекса).

Допускается осуществление государственного кадастрового учета части лесного участка в составе земель лесного фонда в целях предоставления ее в аренду для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов и сооружений, являющихся их составной частью, без одновременной государственной регистрации обременения лесного участка. Государственная регистрация обременения лесного участка в указанных случаях осуществляется в соответствии с частью 4 статьи 14 Закона о регистрации.

Юридические лица, которым части лесных участков предоставляются в пользование, осуществляют самостоятельно деятельность, связанную с использованием лесов, с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации при использовании лесных участков, включая подготовку проекта освоения лесов, подачу декларации об использовании лесов, подготовку отчета об использовании лесов и рубку лесных насаждений применительно к принадлежащим им частям лесных участков.

Оформление прав на землю под линейными объектами

Если мы следуем теории создания самостоятельного участка для размещения линейного объекта, то вся земля под объектом должна быть поделена на множество участков долевой собственности владельцев различных объектов и множество участков, находящихся в аренде нескольких лиц, в местах их совпадения или пересечения.

Кроме того, остается нерешенным ряд других правовых вопросов. В частности, нормы ст. 35 и 36 ЗК РФ должны признавать юридическую возможность оформления сервитута вместо исчезающих вещных прав. Должен быть решен вопрос о том, кто выступает от имени собственника в тех случаях, когда разграничение государственной собственности на них еще не произведено, кто выступает в роли собственника при оформлении сервитута в отношении бесхозяйного имущества. Также следует пересмотреть способ защиты прав собственника обмеренного участка, так как иск о прекращении сервитута в отношении части трубопровода можно расценивать как явное превышение пределов защиты гражданских прав. Заслуживает внимания также вопрос установления особенностей оформления отношений с участниками долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, ввиду того что подписание соглашения со всеми участниками долевой собственности является заведомо непосильной задачей.

Но даже если линейные объекты расположены на значительном удалении друг от друга и не пересекаются, для строительства линейного объекта требуется гораздо большая площадь, чем для его дальнейшей эксплуатации. Сужение или расширение полосы отвода линейного объекта возможно только при проведении землеустройства и только с согласия собственников соседних земельных участков. В таком случае границы земельного участка пришлось бы устанавливать «про запас», включая охранные зоны, которые никогда не входили в состав землепользований линейных объектов.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Исключение составляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Данной нормой установлено, что, участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленных ЗК РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей, органу местного самоуправления поселения и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем земельного участка или земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок оформления разрешительной документации на лесные участки для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов

В силу статьи 43 Градостроительного кодекса РФ установлено, что текстовая часть проекта межевания территории включает в себя целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков).

В целях дальнейшей возможности размещения дорог на лесных участках по целевому назначению лесов, которые отнесены к лесопарковой или зеленой зоне, необходима процедура изменения их границ. Согласно вышеуказанному порядку, подготовка документации по проектированию границ лесопарковой зоны и (или) зеленой зоны осуществляется по инициативе заинтересованного лица (является возмездной).

Постановка на государственный кадастровый учет является обязательной процедурой при предоставлении лесных участков для целей, предусмотренных статьей 25 Лесного кодекса РФ, в том числе для использование лесов в целях строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов (на срок более одного года).

Согласно статье 114 Лесного кодекса РФ, в лесопарковой части зеленой зоны и зеленых зонах запрещается размещение объектов капитального строительства, за исключением гидротехнических сооружений, линий связи, линий электропередачи, подземных трубопроводов. Таким образом, размещение дорог в лесопарковых и зеленых зонах запрещается.

Согласно статье 3 Лесного кодекса РФ лесное законодательство регулирует лесные отношения. Имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), если иное не установлено Лесным кодексом РФ, другими федеральными законами.

3. Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам, юридическим лицам в соответствии со статьей 9 Лесного кодекса (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 50, ст.5278; 2018, N 52, ст.8100) для строительства линейных объектов.

В случае, предусмотренном подпунктом «д» пункта 3 Перечня случаев использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов без предоставления лесных участков, с установлением или без установления сервитута, публичного сервитута согласно приложению 2 к настоящему приказу, использование лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов осуществляется в соответствии со статьей 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст.4147; 2018, N 32, ст.5134).

ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ПОД ЛИНЕЙНЫМИ ОБЪЕКТАМИ

М. БОЧАРОВ
Михаил Бочаров, нач. отд. земельного законодательства Департамента имущественных и земельных отношений экономики природопользования МЭРТ РФ.
Одной из главных новелл ЗК РФ и ГК РФ считается усовершенствование системы правовых оснований владения земельными участками. Провозглашалось, что для организаций сохраняется всего два вида права на землю — собственность и аренда. Действительно ли это утверждение, если говорить об оформлении прав на землю для размещения линейных объектов?
Прежде всего определимся с содержанием понятия «линейный объект». ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон о переводе земель) понимает под ним дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Градостроительный кодекс понимает под такими объектами сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. Оба определения оставляют место для иных линейных объектов — к ним можно причислить также и мосты, туннели, сооружения метро, фуникулеры и т.п.
Необходимо ли единообразное правовое регулирование всех линейных объектов? Только отчасти. Для всех них было бы разумным введение отдельного порядка регистрации прав на них, помощь государства при приобретении права землепользования для их размещения, определенные исключения из природоохранных требований (что подтверждается, например, ст. 49 ЗК, ст. 7, 11 Закона о переводе).
Однако некоторые линейные объекты требуют полного владения земельным участком (дороги, отдельные участки трубопроводов высокого давления и электросетей), что должно быть обеспечено правом, исключающим права пользования другого лица: арендой, постоянным пользованием или правом собственности.
В то же время большинство линейных объектов не является препятствием для использования земельного участка по целевому назначению (подземные трубопроводы и линии связи, надземные кабели и провода), хотя их наличие на земельном участке порождает определенные неудобства для собственника земли. Степень этого неудобства отличается, что должно стать определяющим при решении вопроса о пригодности аренды или собственности как вида прав на землю для размещения линейных объектов.
Представляется, что для каждого сооружения, независимо от того, насколько оно обременительно для правообладателя земельного участка, невозможно образовать свой земельный участок, который можно было бы в последующем купить или взять в аренду.
Линейные сооружения в городских условиях находятся над или под другим линейным объектом и расположены в основном вдоль дорог.
Если мы следуем теории создания самостоятельного участка для размещения линейного объекта, то вся земля под объектом должна быть поделена на множество участков долевой собственности владельцев различных объектов и множество участков, находящихся в аренде нескольких лиц, в местах их совпадения или пересечения.
Но даже если линейные объекты расположены на значительном удалении друг от друга и не пересекаются, для строительства линейного объекта требуется гораздо большая площадь, чем для его дальнейшей эксплуатации. Сужение или расширение полосы отвода линейного объекта возможно только при проведении землеустройства и только с согласия собственников соседних земельных участков. В таком случае границы земельного участка пришлось бы устанавливать «про запас», включая охранные зоны, которые никогда не входили в состав землепользований линейных объектов.
Сервитут
Приемлемым решением данного вопроса было бы размещение линейного объекта на условиях сервитута — не требовалось бы ни межевания земель, ни решения о переводе земельного участка в иную категорию, ни многократной регистрации перехода прав.
При этом следует рассмотреть данный вопрос с двух точек зрения: оформление прав на землю под существующими линейными объектами и оформление прав для строительства линейного объекта.
Во-первых, неясно соотношение прав владельца линейного объекта как обладателя сервитута (сервитуария) и как лица, в пользу которого установлены охранные зоны.
Охранные обязательства, необходимые для обеспечения деятельности линейных объектов, обеспечивались посредством установления охранных зон и иных административных запретов, вопрос о природе которых пока открыт. Например, неясна природа запрета на возведение строения на участке, обремененном сервитутом, природа права доступа на земельный участок (см. ст. 28 ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»). Практические последствия — в том, что убытки, вызванные установлением охранных зон, выплачиваются при их установлении разовой выплатой и не включаются в состав убытков, причиняемых установлением сервитута, либо в состав платы за сервитут.
Во-вторых, при строительстве уже существующих линейных объектов все возникавшие убытки были выплачены землепользователям сполна, а земля была приватизирована с оговоркой об имеющемся обременении. Следовательно, вообще нельзя говорить о возмещении убытков, причиненных фактом существования линейного объекта.
В-третьих, остается открытым вопрос о плате за устанавливаемый сервитут (ст. 274 ГК РФ). Законодательство многих стран и, более того, различных правовых систем (Англия, Германия, Швеция ) расценивает сервитут как средство преодоления монополизма собственника земельного участка, с одной стороны, а с другой не допускает установления такого сервитута, который является слишком обременительным. Во всяком случае, плата за пользование сервитутом должна быть меньше земельного налога за сопоставимый земельный участок, поскольку не исключается возможность его использования самим собственником. К сожалению, судебная практика по данному вопросу складывается в ином направлении, приравнивая плату за сервитут к арендной плате.
———————————
Property in Europe. Hurndall A. 1998. London. Pp. 111, 216; Swedish land and cadastral legislation. 1998. Stockholm. Pp. 86 — 87.
Кроме того, остается нерешенным ряд других правовых вопросов. В частности, нормы ст. 35 и 36 ЗК РФ должны признавать юридическую возможность оформления сервитута вместо исчезающих вещных прав. Должен быть решен вопрос о том, кто выступает от имени собственника в тех случаях, когда разграничение государственной собственности на них еще не произведено, кто выступает в роли собственника при оформлении сервитута в отношении бесхозяйного имущества. Также следует пересмотреть способ защиты прав собственника обмеренного участка, так как иск о прекращении сервитута в отношении части трубопровода можно расценивать как явное превышение пределов защиты гражданских прав. Заслуживает внимания также вопрос установления особенностей оформления отношений с участниками долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, ввиду того что подписание соглашения со всеми участниками долевой собственности является заведомо непосильной задачей.
Частный сервитут.
Что касается строительства новых линейных объектов, то положение здесь еще хуже. Несмотря на то что п. 1 ст. 274 ГК РФ прямо говорит о возможности «прокладки линии электропередачи, связи, трубопроводов», частный сервитут устанавливается по требованию собственника недвижимости.
Когда же речь идет о строительстве линейного объекта, отсутствует даже повод для заключения соглашения или обращения в суд с иском об установлении сервитута, поскольку линейный объект только предполагается построить. В некоторых странах смогли уйти от вышеупомянутой юридической ловушки, преобразовав применительно к линейным объектам сервитут реальный в сервитут личный, то есть обеспечивающий строительство линейных объектов, необходимых для деятельности определенного лица.
Иначе придется прийти к поразительному выводу о том, что для принудительного установления сервитута нужно построить линейный объект, а до этого строительство осуществлять, основываясь на добровольном волеизъявлении собственника (и непонятно, на каком праве)!
Другая проблема в том, что сервитут может устанавливаться против воли собственника земельного участка лишь в случаях, когда нужды собственника господствующей недвижимости «. не могут быть обеспечены без установления сервитута». Очень непросто обосновать необходимость присутствия линейного объекта именно на данном земельном участке. Ведь, следуя логике ГК РФ, его возможно разместить в любом другом месте (невзирая на стоимость строительства), но смысл обращения в суд с иском о принудительном установлении сервитута полностью исчезает.
Законодательство ряда стран знает и иной подход: установление сервитута в принудительном порядке допускается, когда преимущества от его установления служат улучшению использования господствующего земельного участка и при этом значительно превышают и оправдывают неудобства от его установления, которые для самого собственника служащего земельного участка не имеют большого значения .
———————————
Swedish land and cadastral legislation. 1998. Stockholm. Pp. 86. Такое же видение сервитута характерно и для законодательства Австрии, Германии, Польши, Хорватии, Чехии, Англии. См. Земельный участок. Собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах. Москва, 2005. С. 213, 230, 239, 252, 258, 271).
Еще одно препятствие для размещения линейного объекта на условиях сервитута заключается в том, что ни частный, ни публичный сервитут не являются основанием, обеспечивающим изготовление градостроительного плана, а без него выдача разрешения на строительство не осуществляется.
Подытоживая сказанное, можно утверждать, что институт частного сервитута пригоден лишь для разрешения мелких неурядиц, возникающих между отдельными собственниками земельных участков, но не пригоден для строительства даже распределительных сетей низшего уровня.
. или публичный?
Публичный сервитут — одна из главных мистификаций российского законодательства. Во-первых, неясно значение противопоставления частного и публичного сервитутов. Говоря о способе установления, следует сказать о том, что иногда частный сервитут устанавливается судебным решением, которое не является волей частного лица. Если говорить про цели установления, то частный сервитут может обеспечивать размещение объекта, имеющего общественное значение, а публичный — интересы частных лиц (например, подп. 2, 4, 6, 7, 8, 9 п. 3 ст. 23 ЗК РФ). Наконец если противопоставление построено по кругу лиц, имеющих право доступа на земельный участок, то, например, никак нельзя сказать, что неограниченное число лиц использует публичный сервитут для ремонта линейного сооружения, размещения геодезического знака, проведения дренажных работ и т.п.
Парадокс публичного сервитута в отношении линейных сооружений в том, что он не предусматривает строительство новых объектов, разрешая лишь ремонт и обслуживание существующих (подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ). Права на земельные участки под однородными линейными объектами вынужденно приобретают различный правовой статус. С течением времени, как нетрудно догадаться, для размещения новых линейных объектов будут использоваться право аренды или собственности — к чему это приведет, было показано выше.
Земельный кодекс возвел два непреодолимых препятствия на пути установления публичного сервитута. Нормативный правовой акт об установлении публичного сервитута не должен содержать перечней всех обременяемых участков (иначе он утратит свойства нормативного акта). Однако в таком случае можно столкнуться с трудностями в регистрации публичных сервитутов. При этом неясно время вступления в силу нормативного акта: формально оно увязывается с моментом государственной регистрации публичных сервитутов в ЕГРП (п. 9 ст. 23 ЗК РФ и ст. 131 ГК РФ), однако нелегко представить случай, когда закон вступает в силу с момента совершения действий, им самим предписанных.
Второе препятствие — несправедливое распределение ответственности за установление сервитута в случае предъявления требования о выкупе участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ), когда за убытки, причиненные частным обладателем сервитута, расплачивается орган власти, его установивший. Таким образом, последний всегда оказывается в заложниках у обладателя публичного сервитута.
Грядут изменения
Итак, о недостатках законодательства сказано не мало. Это подтверждается практикой: по данным Росрегистрации, на 1 июня 2005 года зарегистрировано менее тысячи сервитутов (на 40 млн. земельных участков и общей протяженности всех линейных объектов примерно в 1 млн. км). Данные цифры кричат о необходимости срочных изменений. Такие изменения предусматриваются законопроектом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием правового регулирования сервитутов», в том числе:
— возможность установления сервитута для строительства линейных объектов, при этом оговаривается обязательная оплата собственнику за временное занятие земельного участка;
— установление сервитутов только как незначительных обременений земельных участков;
— превращение сервитутов, необходимых для эксплуатации линейных объектов в личные сервитуты, то есть устанавливаемые в пользу определенного лица;
— возможность установления сервитутов на основании планировочной документации;
— возложение ответственности за причиняемые сервитутом неудобства на обладателя сервитута;
— сохранение сервитута при изменении границ земельного участка.
Данные меры позволят решить очень многие вопросы оформления прав на землю, занимаемую линейными объектами, и строительства новых.
ЭЖ-Юрист, 2005, N 45

Кассационная инстанция сочла выводы судебных инстанций об отказе в иске правильными, так как согласно ст. 421 ГК РФ, а также иным правовым актам, регулирующим отношения, связанные с эксплуатацией систем газоснабжения, обязанность владельца газораспределительной системы заключить с собственником земельного участка договор аренды соответствующей части участка законом не предусмотрена.

В соответствии с указанной выше нормой гражданского законодательства сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Относительно государственной регистрации сервитутов можно сказать следующее. Ее порядок установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Согласно ст. 27 этого Закона государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Следовательно, для решения вопроса о том, является ли и иная электрическая кабельная линия объектом недвижимости, можно обратиться к приведенным выше положениям Постановления N 68. Скорее всего, для решения данной задачи придется привлечь специалистов, которые без труда смогут определить, соответствует ли данная кабельная линия указанным выше признакам.

Надо сказать, что судебная практика не всегда складывается в пользу признания линейных объектов — электросетей и газопроводов — недвижимым имуществом. Основанием для отказа в удовлетворении таких требований является установление судом возможности перемещения таких объектов без причинения им соразмерного ущерба.

Письмо ФГБУ; ФКП Росреестра; от N 10-3153-КЛ; О предоставлении разъяснений

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, учитывая положения пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, части 6 статьи 30, части 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по мнению Росреестра, в случаях, указанных в пункте 2 части 3 статьи 27 Закона о кадастре, применяются предельные минимальные размеры, установленные соответствующими градостроительными регламентами (если такие градостроительные регламенты установлены в отношении земельных участков, на которых градостроительные регламенты распространяются).

Дополнительно Учреждение обращает внимание, что в соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории, проектной документации лесных участков либо утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее — Схема).

То есть у органа кадастрового учета отсутствуют основания для принятия решения о приостановлении кадастрового учета по причине того, что вид разрешенного использования образуемого земельного участка не соответствует видам разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом для определенной территориальной зоны.

при наличии утвержденных правил землепользования и застройки вид разрешенного использования образуемого земельного участка должен соответствовать градостроительному регламенту, если действие градостроительного регламента распространяется на такой земельный участок;

в случаях размещения объекта в городском или сельском поселении информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка под строительство объекта;
информирует землепользователя , законные интересы которого могут быть затронуты в результате возможного изъятия земельного участка под объект и выясняет условия землепользователя , при которых он согласовывает это изъятие ( расчет убытков);
создает комиссию из уполномоченных муниципальных органов и организаций , которая осматривает испрашиваемый участок в натуре ( на местности) , изучает полученные заключения и согласования и оформляет акт о выборе земельного участка для строительства объекта , а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно–защитной зоны .

В обоих случаях надо провести работы по формированию земельного участка , осуществить его кадастровый учет в соответствии с 33 и ЗГЗК и пунктами 4 и 6 приказа Росземкадастра от 01.10.02 № П/327 , т. е. заключить договор с землеустроительной организацией на проведение этих работ .
После формирования земельного участка договор аренды заключается с администрацией области ( уполномоченным органом) . Публичный сервитут также устанавливается решением администрации области ( п. 2 ст. 23 ЗК) .

Следовательно , предварительно необходимо зарегистрировать права на земельный участок в соответствии с нормами ЗГРП . Для этого администрация области должна принять решение о предоставлении земельного участка для строительства объекта ( не путать с решением о предоставлении участка в аренду для проведения проектно–изыскательских работ) . Согласно п. 5 ст. 30 ЗК решение принимается после работ по формированию земельного участка и осуществлению кадастрового учета земельного участка .

объект размещается в городском или сельском населенном пункте в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки ( зонированием территории);
земельный участок предоставляется для нужд сельскохозяйственного производства;
земельный участок предоставляется из состава земель лесного фонда;
земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства .

Администрация области рассматривает представленный администрацией района акт выбора земельного участка и принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта , утверждающее акт о выборе земельного участка , либо о мотивированном отказе в размещении объекта ( п. 6 ст. 31 ЗК) .

19 Сен 2022 polikurist 99