Главная / Налоговая инспекция / Исследование Стоимости Земли

Исследование Стоимости Земли

Содержание

1 Цели, актуальность и порядок организации геологии участка
2 Геология участка
3 Геология участка – составляющая качества строительства
4 Химический анализ земли в Москве и Московской области
5 Анализ стоимости земли в Подмосковье
6 Анализ цен на рынке земли Подмосковья
7 Оценка стоимости земли
8 Анализ рынка земли московской области 2022
9 Статистическое исследование цен на землю и землепользование Прасолова Анастасия Викторовна
10 Геология участка в Москве и Московской области
11 Геологические изыскания под ключ
12 Оценка стоимости земли

Цели, актуальность и порядок организации геологии участка

Началу застройки территории предшествует профессиональная геология участка, заказать которую можно в нашей компании. Коттеджи, трубопроводы, промышленные зоны – услуги профильных инженеров пригодятся при проектировании и строительстве абсолютно любых конструкций. Тщательный анализ почвы на территории стройплощадки дает возможность составить грамотный проект, учитывающий действующие нормы и стандарты, повысить срок службы возводимого здания и решить ряд других значимых для инвестора задач.

Лучше всего заказывать услуги наших геологов еще до проектирования объекта и выбора земельного надела. Своевременное привлечение профессиональных инженеров позволяет определиться с оптимальной стройплощадкой, а также избежать многих проблем в ходе монтажа.

Характеристики почвы могут отличаться даже на смежных земельных наделах. При этом от параметров почвы зависят фундамент, стройматериалы и технологии проведения дальнейших монтажных работ. Возвести прочное и устойчивое ко внешним воздействиям здание можно где угодно, включая горные регионы, болотистые местности и пустыни, важно только тщательно оценить особенности почвы на конкретной территории.

Оптимальным временем для оценки уровня грунтовых вод на земельном наделе выступает межсезонья. Проще всего собрать требуемые данные в апреле, мае, октябре и ноябре. С другой стороны, мы обладаем большим опытом в области проведения геологических работ для строительства, а также используем современное оборудование, которое наши инженеры регулярно проверяют на точность. Благодаря всему этому мы можем спрогнозировать ухудшение или улучшение свойств почвы и вероятность возникновения неблагоприятных геологических и гидрологических процессов, независимо от времени проведения исследований. Как результат, если вас интересует, когда лучше делать геологию участка, то погода и сезон никак не влияют на точность наших измерений. Заказать организацию исследовательских работ для строительства в нашей компании можно в любое время года.

Важно! Учитывайте, что геологические работы сохраняют актуальность в течение 2-3 лет (период зависит от особенностей участка). Если не использовать отчеты наших инженеров для проектирования на протяжении данного периода, придется проводить исследования повторно.

После подписания контракта мы приступаем к полевой стадии. Сюда входят наблюдения за местностью и формирование шурфов. Глубина скважин может составлять от 2 до нескольких десятков метров, все зависит от параметров будущего здания и целей клиента. Дополнительно мы проводим комплекс различных измерений, требуемых для оценки свойства и состава пород на территории. Все использованное в ходе исследований оборудование подлежит обязательной сертификации.

Важно! Также услуги наших геологов позволяют решить и ряд других задач, включая поиск причин разрешения готовых строений на местности, выбор оптимальной строительной площадки, расчет уровня прокладки подземных инженерных сетей и пр. Благодаря всему этому проведение геологических работ на предпроектной стадии требуется абсолютно всем инвесторам.

Геология участка

описание ландшафта участка и прилегающей территории;
данные о геологическом профиле участка (графическое изображение разреза);
данные о несущей способности и свойствах грунтовых напластований;
сведения о водном режиме района застройки, максимальном уровне стояния подземных вод;
описание протекающих геологических процессов и явлений, которые могут нарушить природное равновесие и оказать опасное воздействие на объект строительства.

на, возможно, необходимое улучшение грунта в основании сооружения (виброуплотнение, досыпка, битумизация, цементация);
на улучшение гидрологических условий (мелиорация, проектирование дренажной системы);
на меры предупреждения склоновых, овражных процессов вблизи строения.

Собираем и анализируем материалы геологического характера, изданные ранее, в том числе карты, схемы, космические и аэро-снимки.
Проводим маршрутные наблюдение, определяем критические участки — низменные места с повышенной влажностью либо с рыхлыми, слабыми грунтами.
В месте, где предполагается размещение объекта, мы проводим полевые испытания — штампом, в некоторых случаях динамическое и статическое зондирование.
Бурение скважин, отбор образцов породы (керна) и грунтовой воды.
Лабораторные исследования.
Разработка отчета об изысканиях. Отчет по геологии участка обязательно содержит прогноз дальнейшей динамики происходящих инженерно-геологических процессов.

При обследовании участка, выделенного под застройку многоэтажки — высотного здания порядка 16 этажей, геологоразведка производится на глубину не менее 25 метров. При необходимости уточнения полученных данных мы проводим сканирование поверхности георадаром, что позволяет выявить карстовые и техногенные подземные полости, нарушение структуры пласта.

Проектирование и строительство сооружений первой и второй категории ответственности выполняется по данным технического отчета, который мы составляем по итогам выполнения геологии земельного участка для строительства дома, другого сооружения. Разработанная нами отчетная документация содержит весьма важную для проектирования информацию, а именно:

Геология участка – составляющая качества строительства

изучают ранее созданные материалы о геологической среде территории (рассмотрению подлежат отчеты об изысканиях, карты, архивные материалы, снимки);
проводят маршрутные наблюдения, выявляют сложные участки, определяют места выхода на поверхность коренных пород;
выполняют на участке бурение геологоразведочных скважин буровой установкой, тип и мощность которой выбирается с учетом прочности грунтов и глубины бурения; отбирают пробы грунта, грунтовых вод;
производят полевые испытания грунта штампом, зондирование;
исследования почвы в лаборатории, химический анализ воды;
систематизация и аналитический обзор собранных материалов, составление отчета о проведенных инженерных изысканиях, в состав которого входит оценка влияния проектируемого сооружения на развитие опасных геологических процессов.

При наличии в техзадании запроса на поиск источника воды и/или залежей строительных материалов (песка, глины, щебня, бутового камня) мы выполняем дополнительные геологоразведочные работы. Использование местных грунтовых стройматериалов может значительно удешевить нулевой цикл строительства.

Проектирование опасных и технически сложных объектов проводится на основе данных, полученных в результате проведения расширенных инженерных изысканий, которые могут включать установление мониторинга за развитием опасных геодинамических процессов, поиск карстовых и других пустот геолокатором.

Основные показатели геологической среды — состав и свойства грунта, залегающего в основании сооружения, его способность выдержать многотонную нагрузку, а также гидрологические условия земельного участка (режим грунтовых вод) — непосредственно влияют на прочность всего строения. Именно поэтому профессионально исследованная инженерами нашего предприятия «Топлайн» геология – гарантия принятия проектантом верных конструкторских решений.

Основная цель инженерных исследований – возведение прочного, долговечного строения, строительство которого будет выполнено с учетом техноприродных особенностей местности. Наиболее важные для проектирования характеристики дает геология грунтов участка, которую наши специалисты исследуют по индивидуально разработанной программе:

— методика комплексного статистического анализа состояния, структуры и динамики земель с оценкой интенсивности процесса перераспределения земель и значения земель в кадастровой стоимости по категориям и видам разрешенного использования при изменении форм собственности и видов права на землю;

Информационная и эмпирическая база исследования. Для проведения исследования были использованы данные статистического учета земель, подготовленные Управлением Роснедвижимости (ныне Росреестр) по Московской области и материалы Государственных (региональных) докладов о состоянии земель за период с 01.01.2005 по 01.01.2009, а также статистическая информация, размещенная на официальных сайтах министерств и ведомств Российской Федерации и Московской области.

Проведенный анализ позволил сделать вывод о том, что за рассматриваемый период в составе, структуре земель Московской области произошли значительные изменения. Увеличилась общая площадь земель платного землепользования. В процессе приватизации растет доля земель, находящихся в частной собственности (собственность граждан – СГ и собственность юридических лиц – СЮЛ). Доля земель в государственной и муниципальной собственности (далее – ГМС) уменьшается. В рамках частной собственности растет доля земель в собственности юридических лиц. Все больше земель переходит в категории с более высокими удельными показателями кадастровой стоимости (далее – ). Происходящие количественные, качественные и структурные изменения в земельном фонде существенно влияют на кадастровую стоимость земель и требуют комплексной оценки с помощью новых статистических показателей. Применяемые показатели, характеризующие темпы роста или прироста в землепользовании, недостаточны для оценки сложных процессов в распределении земель, поскольку не учитывают взаимосвязи и зависимости между группировочными признаками, не оценивают интенсивность процесса перераспределения земель по указанным признакам.

— выделен показатель (индекс интенсивности перераспределения земель), который характеризует интенсивность процесса перераспределения земель по категориям и видам разрешенного использования в зависимости от изменения форм собственности и видов права на землю;

— статистическая модель кадастровой стоимости земель (налоговой базы), позволяющая проводить оценку относительных и абсолютных изменений в налоговой базе по трем факторам – количественному, качественному и структурному без вычисления средних значений неоднородных удельных показателей кадастровой стоимости земель.

Химический анализ земли в Москве и Московской области

Несомненный показатель качества лаборатории — поверенное оборудование и государственная аккредитация. Результаты диагностики, сделанной в аттестованной лаборатории, имеют юридическую силу, а сама лаборатория может выступить гарантом их достоверности и полноты. Частные лаборатории за свои услуги берут больше, чем государственные, зато сроки максимально короткие, оборудование более новое и точное.

Почву, взятую на отбор, высушивают и измельчают. Удаляют из неё все посторонние частицы и смеси, для этого используют сита различного диаметра. Растирание и просеивание пробы происходит до момента прохождения образца через сито, а все инородные тела в этот момент удаляются.

Многие промышленные и сельскохозяйственные предприятия озадачены поиском лаборатории, чтобы сделать анализ почвы с гарантированной точностью, подтвержденный сертификатом. Попытки самостоятельно провести эту процедуру приводят к недостоверным результатам.

Сделать отбор проб неподготовленному человеку сложно. Если же на этом этапе будет допущен ряд ошибок, то никакими точными анализами некачественные пробы компенсировать будет нельзя. Лучше если сама лаборатория выполнит эту услугу (которая стоит недорого) — это позволит не беспокоиться о качестве подготовки материала для исследований.

Химические исследования могут быть полевыми, лабораторными, экспедиционными. Для проведения полевых зачастую используют методы более быстрые и упрощенные. Лабораторные выполняют инструментальными методами, которые дают полное представление о составе земли и её загрязнителях.

Анализ стоимости земли в Подмосковье

Анализ стоимости земли в Подмосковье считается одной из наиболее востребованных экспертиз, поскольку купля – продажа земельных участков в этом регионе пользуется большим спросом. Однако на стоимость участков в этом регионе очень сильно влияют спрос и другие рыночные факторы. Поэтому многие покупатели, прежде, чем приобрести дорогостоящий участок земли, хотят убедиться, что требуемая сумма действительно обоснована, а характеристики земли отвечают всем запросам.

Сделать самостоятельно это крайне сложно, поскольку при формировании цены на землю учитывается слишком много факторов, поэтому заинтересованная сторона может пригласить эксперта. Специалист выезжает на место расположения участка и тщательно изучает множество факторов:

Место расположения участка, а также близость к нему географических и рукотворных объектов. К примеру: лес, река, крупные магистрали, ж/д узлы и многое другое.
Средний показатель текущей рыночной стоимости в конкретном регионе. Причем учитываются сезонные колебания цены и прочие моменты.
Наличие спроса на конкретный участок или на земли, расположенные непосредственно рядом.
Площадь участка и расположение на нем различных объектов, а также состояние этих объектов.
Экологическое состояние природы, как на самом участке, так и вокруг.

Анализ цен на рынке земли Подмосковья

Дефицит земли в области вынуждает игроков рынка недвижимости переключить внимание на сопредельные с Московским регионы. Влияние подмосковного девелопмента уже испытывают на себе Тульская, Калужская, Смоленская, Тверская, Ярославская, Владимирская области. Здесь тоже растет стоимость земли, но гораздо менее существенно, чем в ближнем Подмосковье[2].

Не стоит серьезно относиться к слишком дешевым предложениям, поскольку значительное снижение цены почти всегда обусловлено каким-либо негативным фактором, о котором покупатель может даже не догадываться. Наиболее перспективными с точки зрения инвестирования считаются Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Калужское шоссе. Привлекательными являются участки площадью 10–30 га, в отношении которых получено разрешение на индивидуальное жилищное строительство и где проложены коммуникации. Действительно, на сегодняшний день следует отметить, что изначально сотка земли стоит 10–15 тыс. долл., но уже через год ее розничная цена может составить 30 тыс. долл. и выше.

Покупка и продажа земли становится в последнее время все более актуальной, независимо от размера земельного участка. Дачные участки, земли под строительство коттеджей, большие земельные участки для инвестирования – об этих вопросах задумается сейчас все больше людей. Вне зависимости от «высоты полета», всех их объединяют одни и те же вопросы. Какова рыночная стоимость земли, как оформить землю в собственность, каков налог на землю, как подвести коммуникации? Эти и другие вопросы неразрывно связаны с рынком земли[1].

«Хотя последнее десятилетие Московская область стала центром коттеджного строительства в России подмосковный земельный рынок остается одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости столичного региона. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, примерно 60 – 70% всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, сосредоточены в руках всего двух-трех десятков собственников. Именно сейчас подмосковные латифундисты решают, как дальше использовать подконтрольные им земли.

Привлекательным с инвестиционной точки зрения может быть и территория на достаточном удалении от МКАД, поскольку экологическая обстановка вблизи столицы не самая лучшая. Кроме того, есть все основания полагать, что в ближайшие годы транспортная ситуация в Московской области улучшится, и термин «дальнее Подмосковье» потеряет актуальность. Эксперты советуют приобретать участки под застройку в коттеджных поселках, расположенных в лесах (лиственных и хвойных), а также вдоль рек на берегу водоемов.

Геология участка – это комплекс инженерных мероприятий, позволяющий определить целесообразность и возможность проектирования и строительства на изучаемой местности. Исследования также помогают определиться с типом фундамента, обеспечивают безопасность и долговечность будущих сооружений. Геология земельного участка включает исследование:

характера рельефа и геоморфологической структуры территории;
состояния и основных свойств почвы;
инженерно-геологических процессов в грунтах, прогноз их изменения;
состава и глубины залегания грунтовых вод, линии возможного подтопления на участке;
состояния склонов и водных притоков в разработанные траншеи и котлованы;
фильтрационных свойств аквиферов.

Опираясь на подготовленный нашими экспертами отчет по геологии дачного участка или другого объекта, подрядчик сможет внести правильные коррективы в проектную документацию и последующие этапы работ. Допускается переделка проекта во избежание негативных последствий.

Изучение изысканий прошлых лет. Если есть архивные данные о выполнении геологии участка под строительство коттеджа в интересующем районе, то специалисты обязательно берут их для ознакомления.
Разработка инженерных скважин. Их количество зависит от задач ТЗ. Для определения пятна застройки, бурение выполняется методом сетки, для определения типа фундамента оно производится по площади, отведенной под дом (необходимо от 2 скважин, в зависимости от габаритов здания).
Статическое зондирование. На этом этапе эксперты выясняют сопротивление почвы. Метод позволяет рассчитать высоту будущего основания.
Анализ грунтового пласта. В лабораторных условиях специалисты изучают его физико-химический состав (степень увлажненности, несущую способность).
Заключение. На основе полученных данных эксперты составляют итоговые документы – технический отчет.

Квалифицированную помощь геологов. У нас большой опыт работы в этой сфере. Мы дадим вам подробные рекомендации по строительству.
Качественное обслуживание. Мы располагаем компактными буровыми машинами, что обеспечивает доступ на участки любых размеров.
Доступные цены. Определяется цена геологического исследования участка в индивидуальном порядке. Принцип расчета стоимости описан ниже.
Полный технический отчет. Вам дадут подробное заключение о выполненных работах. Мы работаем официально, поэтому ваш документ будет иметь юридическую силу.
Оперативное выполнение заказа.

Случается, что геология участка для фундамента происходит в процессе строительства. Она предполагает комплексный подход к задаче и дает застройщику сведения о местности, на которой начались работы. Это позволяет выявить неблагоприятные факторы и возможные риски для проекта.

Для обнаружения опасных свойств рельефа при строительстве зданий на отведенной под застройку территории проводится геология участка. Она позволяет «заглянуть» под слой почвы и оценить ее состав: склонность к промерзанию, плотность, пучение, количество подземных вод.

Геология участка под коттедж в Москве является жизненной необходимостью при организации частного строительства. На практике инженерная поддержка подрядных процессов используется для промышленных объектов инфраструктуры. Геология участка по цене всегда соизмерима с общими затратами и трендами рынка. Отсутствие знаний о свойствах застраиваемого участка значительно повышает риски, в том числе конструктивного характера.

Сделать геологию участка в нашей компании можно очень быстро и на выгодных условиях. Все геологические работы нашей компании ведутся в рамках официального договора, что накладывает ответственность на каждого работника и инженера. Инженерно геологические изыскания для строительства в Москве могут быть начаты уже на следующий день после подписания соглашения на оказание услуг. Сегодня остро стоит вопрос с обозначением границ собственности, поэтому геология и геодезия участка – популярные услуги.

без предоставления отчета (стоимость разведывательного бурения без отчета в Москве составляет от 700 рублей за погонный метр. Цена таких работ может также варьироваться от количества скважин на местности. Стоимость стандартного бурения 24 погонных метра в Москве (3 скважины по 8 метров) без составления отчета, будет составлять всего 17 000 рублей);
с предоставлением отчета (стоимость услуг по геологическим изысканиям определяется исходя из объема работы. За 1 погонный метр цена бурения составит от 1 250 рублей. Цена может варьироваться исходя от количества скважин на участке — чем больше скважин на местности, тем меньше цена за бурения погонного метра. Стоимость стандартного бурения 24 погонных метра (3 скважины по 8 метров) будет выполнена всего за 30 000 рублей).

для дома размером менее 8/8, оптимальный вариант будет выполнить 2 скважины
для дома размером от 10/10 до 14/14, оптимальный вариант будет выполнить 3-4 скважины
для дома размером более 15/15 , оптимальный вариант будет выполнить 5 и больше скважин

Геология участка в Москве и Московской области является одним из направлений деятельности компании «РемВверхСтрой». Геология участка под строительство коттеджа в Москве – это инженерная подготовка территории, начальный этап возведения будущего здания. Необходимость заказать геологию участка под строительство в Москве возникает не только в период предстоящих работ. Результаты отчета о состоянии и свойствах грунта ложатся в основу сметных и технологических расчетов. Именно поэтому, геология участка под фундамент имеет важное практическое значение. На ее основе исчисляются параметры нагрузок и получается разрешительная документация. Геология участка в Москве с компанией «РемВверхСтрой» — это просто.

Оценка стоимости земли

Задача 6.4. Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв. м. Стоимость кв. м единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 руб. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2000 г. Требуется оценить стоимость земельного участка.

Задача 6.3. Определите рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения, расположенного на земельном участке, если известно, что соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. Расчет возмещения капитала ведется по аннуитетному методу: рыночная стоимость сооружения 540 тыс. руб., продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет,
чистый операционный доход от эксплуатации объекта 450 тыс. руб.

Задача 6.7.Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 руб. в год. Определить стоимость земельного участка.

Задача 6.8.Земельный участок по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных или торговых зданий. Площадь здания 3 000 кв. м. Коэффициент капитализации 20%. Определить инвестиционную стоимость земельного участка с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Задача 6.10.Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на 5 колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции 16%, срок экономической жизни 9 лет. При анализе эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположением получены следующие данные:

Анализ рынка земли московской области 2022

Но мы-то говорим о цене за сотку», – рассказывает представитель лендлорда. Чтобы масштабное сельское хозяйство было рентабельным, сотка должна обходиться производителю в 200–300 руб. говорит Лещев. Мелким фермерам сотки могут быть интересны и по 10 000–30 000 руб.

Сейчас земля почти не покупается, утверждает Максим Лещев, гендиректор ГК «Гео девелопмент». Причина, по его словам, в разных подходах к ее оценке собственниками, которые планируют продать участки из расчета 3–5-кратного увеличения их себестоимости, и покупателями, которые готовы их брать лишь в том случае, если собственник пойдет на фиксацию убытка:

Больше всего от докризисного уровня подешевели участки под дачное строительство, менее всего – под ритейл, собственники которых напрасно надеются на быстрое восстановление рынка, рассказывает Вячеслав Холопов, партнер, директор департамента складской недвижимости Knight Frank. По его словам, как таковых официальных скидок (акций) на рынке нет, однако собственники всегда закладывают в цену возможность торга минимум на 20%.

«Областные власти могут продвигать промышленные проекты, но производить некому. Мало компаний готово размещать производство на территории Московской области», – говорит эксперт. У ПСН земля под индустриальные проекты или, например, под бензоколонку может стоить от 100 000 до 0,5 млн руб.

Если землевладельцу удается реализовать в Подмосковье участок под многоэтажное жилищное строительство, получив с продавца 20% от договорной цены, а остальное взять будущими квадратными метрами – это неплохая сделка по нынешним временам, признавался на конференции «Сколько стоит земля в Подмосковье» Алексей Тонконогов, руководитель проектов департамента по работе с земельными активами ОПИН. Ажиотажного спроса на участки под многоэтажное жилье в области давно уже нет, сейчас это самый сложный продукт на местном земельном рынке.

Статистическое исследование цен на землю и землепользование Прасолова Анастасия Викторовна

4 Рекомендованные методиками и применяемые методы статистического анализа, подготовки отчетов и докладов о состоянии земель, наличии и распределении их по формам собственности, категориям и пользователям носят сугубо практический характер и основаны на наиболее доступных и простых средствах статистического анализа. Не проводится комплексная оценка динамики процесса землепользования, то есть не оцениваются тенденции и интенсивность структурных изменений в земельном фонде, не учитывается и не оценивается роль, значение и влияние факторов на изменения в земельном фонде и кадастровой стоимости земель.

выделен показатель (индекс интенсивности перераспределения земель), который характеризует интенсивность процесса перераспределения земель по категориям и видам разрешенного использования в зависимости от изменения форм собственности и видов права на землю;

Предметом исследования являются состав и структура земельного фонда Московской области, статистические методы анализа и оценки состава, структуры и динамики земельного фонда, удельные показатели кадастровой стоимости земель, кадастровая стоимость земель (налоговая база), количественные, качественные и структурные изменения в земельном фонде и платном землепользовании.

Процессы, ведущие к изменениям в составе и структуре земель, кадастровой стоимости земельного фонда, наиболее динамично протекают в Московской области. Проводимое исследование является актуальным и имеющим практическое значение, как для Московской области, так и для других субъектов Российской Федерации.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Для достижения поставленной цели и решения сформулированных задач, обоснования предложений и рекомендаций, изложенных в исследовании, использовалась методология статистического анализа. При проведении исследования применялись статистические методы структурного и динамического анализа, статистические

Геология участка в Москве и Московской области

Прежде чем копать котлован под возведение здания, изучают рельеф участка и слагающие его горные породы: проводят инженерно геологические изыскания. Москва, с точки зрения устойчивости грунтов, регион неблагополучный. Поэтому к услугам специалистов прибегают и застройщики земельных участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство.

Традиционная задача геологических изысканий – разведка залежей полезных ископаемых в недрах земли. Изучение горных пород верхнего слоя проводится для установления их прочностных, структурных, иных физических и химических свойств в целях применения в строительстве, сельском хозяйстве, мелиорации земель. Информация, получаемая в результате изучения геологии земельного отвода:

Фракционный и минеральный состав грунта. Это характеристики, позволяющие судить о несущей способности почвы.
Уровень залегания водоносного горизонта. Показатель важен для определения места заложения котлована под фундамент. От него зависит возможность строительства подвальных помещений.
Химический состав грунтовой воды. Содержание растворённых в ней агрессивных реагентов потребует специальных мер по гидроизоляции подземной части сооружения.

Изучение прежних отчётов об участке, запрос сведений из Росресстра и геологических фондов.
Рекогносцировка на местности и геодезические работы. Вынесение периметра застройки в натуру, анализ и съёмка рельефа, определение присутствия подземных инженерных коммуникаций. Выбор мест заложения скважин для отбора проб горных пород и грунтовых вод.
Бурение разведочных выработок с извлечением керна. Составление литологической колонки.
Лабораторные работы – изучение подземных вод и образцов породы.
Составление геологического отчёта и заключения для проектировщика.

Когда изучается геология участка, стоимость складывается из цен на работы, включаемые в комплекс инженерных изысканий. Кроме геологического анализа свойств горных пород необходимо выполнять ряд других исследований. Один из видов измерений, без которых изучение характеристик застраиваемой территории невозможно – инженерно геодезически изыскания. Состав комплекса работ по сбору информации о геологии участка:

Геологические изыскания под ключ

Обратился в данную фирму в 2016 году для забивки свай, понравился их грамотный подход, приветливые сотрудники, и отличные цены. Все работы выполнили очень качественно, аккуратно и быстро. С соблюдением всех норм и правил. Не пожалел что обратился именно к ним.

Некоторые считают, что можно сэкономить на исследовании почвы под основание строения, залив его с «запасом». Но все не так однозначно. Строительство фундамента является одним из самых дорогостоящих этапов – это означает, что геологические изыскания для его проектирования окупятся еще на стадии закладки.

Чтобы заказать геологию участка, приезжайте в наш офис, расположенный по адресу Тверская улица, 4 или звоните по телефону +7 (495) 55-303-63. В нашем распоряжении имеется все необходимое для выполнения геологических изысканий оборудование, все работы мы проводим в короткие сроки от 3 до 11 дней.

Опытные геологи справятся с изысканиями любой сложности и масштаба. Изучат грунт на участке и подготовят заключение о выборе основания. С ценами на услуги можно ознакомиться в прайсе или узнать их напрямую у наших специалистов, позвонив им по телефону +7 (495) 55-303-63.

Нашел эту компанию через интернет, приехал к ним в офис, менеджер компании все очень подробно мне рассказал. Сделали расчет быстро и не дорого. Оформили заказ, бригада работников приехала в оговореное время, сваи забили ровно и качественно. Спасибо вам за работу.

5. Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика). Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.

при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;
кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.

Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ. А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке. Это является главным различием между двумя видами стоимости. Другими отличиями могут являться такие моменты:

сравнения продаж;
распределения;
выделения;
капитализации земельной ренты;
остатка для земли;
возможного использования.

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки. Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.

Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли. Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.

Размеры участка, его формы (непрямоугольный дороже разрабатывать и неудобнее использовать), фронтальность и глубина, доступ и другие факторы должны быть благоприятны для застройки. Например, если встроенное помещение 10 х 50 м используется под магазин, на его рыночную стоимость будет влиять расположение по фронту — сколько — 10 или 50 м приходится на витринную часть, мимо которой движется поток пешеходов — потенциальных покупателей.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется в соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для этого вида использования. Однако в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

Выбор наиболее эффективного использования недвижимости должен опираться на его физическую осуществимость. Важнейшими факторами для анализа физической осуществимости являются размер, форма и естественные особенности земельного участка (топография); растительность, ландшафтный и строительный дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких как наводнение или землетрясение) влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Физические, грунтовые и ландшафтные возможности являются важными факторами для анализа НЭИ земельного участка. Для новой застройки определяются размер, форма и его естественные особенности, растительность, проводятся топографические съемки, измеряется глубина залегания вод. Для старых мест застройки такая информация обычно уже имеется и ее надо найти. Эти данные необходимы, чтобы решить, здание какого назначения, этажности и размеров можно построить на конкретном земельном участке. Пренебрежение этим анализом чревато обрушениями конструкций и техногенными катастрофами.

На этом этапе подбирают оптимальный метод оценки. Он зависит от месторасположения участка, его состояния и категории земель, перспективности развития этого района и ряда других факторов. Оценщик анализирует эффективность разных методов, чтобы подобрать подходящий в конкретном случае вариант.

Различают множество методик оценки земельных участков. Специалист выбирает подходящий вариант с учетом категории земли и ее назначения, результатов исследований, цели оценки. На практике обычно прибегают не к одному конкретному методу, а их совокупности. Различают следующие оценочные методы:

удовлетворить потребности земельного рынка;
создать базу для налогообложения;
отразить реальную стоимость в активах предприятия (уставной капитал);
создать государственный кадастр недвижимости;
отразить совокупную стоимость в государственной статистике (национальное богатство страны);
провести сделку с земельным участком, который принадлежит государству целиком или частично;
оценить имущество должника при объявлении банкротства;
оценить начальную стоимость в целях проведения торгов;
совершить сделку купли-продажи;
страхование;
изъять участок для нужд государства или муниципального образования;
использовать участок в качестве залога (обычно в целях ипотечного кредитования).

Земля является одним из важнейших природных ресурсов, но с давних времен рассматривается в денежной плоскости. Оценка земельных участков в большинстве случаев – предмет гражданского оборота. Ее выполняют с различными целями. Выделяют несколько видов и методов оценки, в каждом случае имеются определенные особенности.

Он применим, если нет сведений о стоимости аналогичного участка в том же районе. С помощью этого метода оценивают остаточную ценность земли, продуктивность грунта. Обычно дополнительно определяют способы улучшения качества земли и сумму затрат на них. На основе этих показателей производят расчет чистого дохода после реализации участка в модернизированном виде.

Оценка стоимости земли

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

6) Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа[10].

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на основе анализа парных продаж.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей[5].

12 Окт 2022 polikurist 63