Банк Самостоятельно Изменил Стоимость Залогового Имущества Имеет Ли Право Банк Самостоятельно Повышать Стоимость
Содержание
Конституционный суд повысил цену // При продаже заложенного имущества
Начальная цена продажи заложенного имущества должна быть повышена, если после обращения взыскания выросли рыночные цены. Это следует из опубликованного вчера определения Конституционного суда (КС) РФ. Признана неправильной практика судов общей юрисдикции, которые отказывались менять цену, установленную решением суда. Это позволит защитить интересы залогодержателей, если реализация предмета залога затянулась.
В КС обратилась бывшая собственница заложенной квартиры, реализованной для удовлетворения долга по кредитам, выданным ЗАО «Райффайзен» и ОАО «Победа». Суд обратил взыскание на квартиру и определил ее цену в 2009 году. Однако торги состоялись лишь в 2013 году. Отсрочка была связана с банкротством одного из кредиторов. Собственница потребовала повышения начальной цены квартиры, но Челябинский областной суд отказал ей в этом. Изменение цены будет противоречить вступившему в силу судебному акту об обращении взыскания на квартиру, посчитал суд. В Верховном суде (ВС) дело отказались пересматривать. Оспорить результаты торгов заявительнице также не удалось.
Центробанк планирует проверять физическое присутствие залога. По существу, это проверка добросовестности работы залоговых служб, которые обязаны своевременно осуществлять мониторинг заложенного имущества, то есть проверку его наличия, переоценку стоимости, анализ рынка и ликвидности залога. Работникам Центробанка можно, конечно, не выезжать на места, а проверить наличие всех необходимых актов осмотра имущества, которые должны храниться в досье. Но не секрет, что банковские работники нередко фальсифицируют акты осмотра залогового имущества, а именно, не выезжают на места нахождения залога, а оформляют лишь акты, в которых пишут, что залог имеется, хранится в надлежащих условиях, в необходимом количестве, качество и техническое состояние его хорошее, документы в порядке и стоимость залога не изменилась по сравнению с предыдущей датой проверки. Затем договариваются в Залогодателем, чтобы он подписал эти акты и спокойно подшивают акты в досье.
Сейчас в нашей стране сложная экономическая ситуация и 180 дней – оказывается недостаточным периодом для продажи имущества. Руководство Центробанка высказало мнение о том, что назрела необходимость увеличения вышеуказанного периода, но не до 1 года, как предлагали некоторые банки, а до 270 дней.
При условии, если заложенное имущество не представляет собой недвижимость, то можно продать залог без уведомления о ваших намерениях банка и распоряжаться полученными деньгами как вздумается. Должник может потратить денежные средства с залога на погашение задолженности или на неотложные нужды. В противном случае, когда на заложенное имущество наложен запрет на продажу, проще всего будет договориться с банком.
Но ни в коем случае нельзя пускать процесс продажи залога на самотёк, должнику следует проводить постоянный контроль реализации займа. Возможно оформление разрешения, заверенного нотариусом, позволяющее банку самостоятельно, без участия должника, организовать реализацию залога. Однако в этом случае не стоит ожидать полного погашения кредитной задолженности ввиду того, что банк продал залог намного дешевле желаемой должником суммы или же взял с полученной суммы проценты за услугу.
Как купить квартиру у банка за долги
Oднaкo caмыe интepecныe и вocтpeбoвaнныe вapиaнты yxoдят c мoлoткa eщe нa пepвыx тopгax, пoэтoмy ecли кaкoй-тo лoт пpиглянyлcя, cлeдyeт пoмнить, чтo пpeтeндeнтoв дocтaтoчнo мнoгo, и нe cтoит oтклaдывaть yчacтиe в нaдeждe дoждaтьcя cнижeния цeны. Чтoбы дeйcтвитeльнo выгoднo пpиoбpecти нeдвижимocть нa пyбличныx тopгax нyжнo пocтoяннo oтcлeживaть oбъявлeния.
B этoм cлyчae нoвый coбcтвeнник квapтиpы тaкжe плaтит зa нee pынoчнyю cтoимocть, нo выигpывaeт нa cтaвкe пo ипoтeчнoмy кpeдитy – ecли бы oн пpocтo oбpaтилcя зa зaймoм, бeз пpиoбpeтeния зaлoжeннoй нeдвижимocти, ипoтeкy бaнк выдaл бы eмy нa oбщиx ycлoвияx, a нe пo cнижeннoй cтaвкe.
И снова о залоге
Однако в данном случае банк не только этого не сделал, но после наступления обстоятельства для признания торгов несостоявшимися отозвал исполнительный лист и предъявил его второй раз к исполнению, а также обратился в арбитражный суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения суда.
Таким образом, ничем не ограниченное право взыскателя-залогодержателя отозвать исполнительный лист об обращении взыскания на предмет залога в любой момент исполнительного производства и вновь предъявить его к исполнению в рамках нового исполнительного производства, инициировав тем самым проведение процедуры реализации заложенного имущества с самого начала, вступает в противоречие как по букве, так и по смыслу с положениями гражданского законодательства, включая нормы Закона об ипотеке, регламентирующими порядок реализации заложенного имущества с публичных торгов, создает неопределенность в правовом положении залогодателя и нарушает его права.
Стоимость предмета залога редко равна размеру долга, поэтому важно определить, что происходит с суммой, оставшейся после реализации объекта. Так, если стоимость превышает размер долга, то остаток передается собственнику. Если же ее недостаточно, то остаток взыскивается с должника в стандартном порядке (добровольно или в рамках исполнительного производства).
- реализация во внесудебном порядке должна быть предусмотрена соглашением сторон, то есть речь идет о добровольном порядке. Оно может быть оформлено в виде отдельного договора или включено в условия соглашения о залоге;
- реализация осуществляется с торгов по общим правилам или с особенностями, установленными соглашением;
- если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность, то реализация может быть осуществлена через оставление предмета залога у залогодержателя или продажу по договору напрямую по цене не ниже рыночной.
