Главная / Военный юрист / Коммерческий Найм Жилого Помещения У Государства С Правом Выкупа

Коммерческий Найм Жилого Помещения У Государства С Правом Выкупа

Содержание

1 Коммерческий Найм Жилого Помещения У Государства С Правом Выкупа
2 Договор коммерческого найма жилья: законодательство РФ, нюансы процедуры
3 Порядок выкупа муниципального помещения
4 Как оформить договор социального найма
5 Коммерческий найм: Как правильно выстроить отношения с нанимателем (основные условия договора, проблемные ситуации, возможность их исправления)
6 Образец договора коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа, заключаемого между физическим и юридическим лицом
7 Выкуп арендованного помещения у города Москвы (159-ФЗ): основания, кто имеет право на выкуп, порядок, определение цены

название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;
общую площадь;
этажность;
количество комнат;
кадастровый номер;
адрес;
кто по документам является собственником объекта;

Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности. Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.

При покупке недвижимости новый владелец сразу передает деньги продавцу или используют ипотечный кредит, для чего обращается в банк. Когда не хватает денег, чтобы оплатить полную стоимость жилья, кроме ипотечного кредитования можно использовать другую схему и заключить с собственником договор аренды с последующим выкупом квартиры.

Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее. Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.

Продавцу такая схема невыгодна — полностью сумму за квартиру он в большинстве случаев получает через несколько лет, но квартирой пользоваться не может, хоть и является ее собственником по документам. Чаще всего на такие сделки идут те владельцы жилья, недвижимость которых долго продается. Это может быть квартира в плохом районе, на первом или последнем этаже, со слишком высокой стоимостью по сравнению с аналогичными объектами.

Дата и место подписания.
Сведения о сторонах сделки – фамилия, имя, отчество, название, данные документов на основании которых действуют участники или их законные представители.
Предмет договора. В этом разделе подробно описывается жилое помещение – адрес, площадь, этажность, количество комнат.
Стоимость и порядок расчетов. Такую информацию можно оформить в виде отдельного приложения (графика внесения оплаты). Наниматель несет расходы и по оплате услуг ЖКХ.
Права, обязанности и ответственность сторон.
Срок действия договора.
Порядок разрешения споров.
Банковские реквизиты и подписи сторон.

Статус пользователя. Он не обязательно должен входить в категорию, которая нуждается в улучшении жилищных условий. Быть нанимателем может любой.
Статус собственника. Лицо, которое сдает помещение в наем может не состоять в трудовых отношениях с пользователем (то есть быть нанимателем), либо являться государственным органом, занимающимся вопросами социального обслуживания населения.

Собственник помещения обязан предложить пользователю заключить новое соглашение на тех же или других условиях, не позднее трех месяцев, до истечения срока прежнего договора. Если наймодатель уведомил пользователя о своем намерении расторгнуть договор, то он не сможет сдавать помещение другим лицам в течение одного года. В противном случае прежний наниматель вправе инициировать процедуру аннулирования такой сделки и возобновления прежнего соглашения.

Жилое помещение может быть передано собственником в пользование другим лицам, на условиях заключенного договора. Одним из видов таких сделок является коммерческий наем жилья. Он несколько отличается от других видов сделок с недвижимостью. Процедура передачи помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

паспорт, если он физическое лицо;
свидетельство о регистрации в качестве юридического лица, если жилье сдает компания;
свидетельство индивидуального предпринимателя, если собственником является ИП;
свидетельство о праве собственности на недвижимость или выписку из ЕГРН.

Договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения покупателями проекта договора. Если в указанный срок договор купли-продажи не подписан покупателями и не передан в уполномоченный орган, постановление о выкупе жилого помещения подлежит отмене (п. 1 ст. 549 ГК РФ; п. 4.2 Положения № 384/84).

1) совокупный срок трудовых отношений которых с осуществляющими или осуществлявшими свою деятельность на территории городского округа Троицк органами государственной власти или местного самоуправления, государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями составляет на день обращения с заявлением 10 и более лет (включая срок трудовых отношений с правопреемниками указанных предприятий и учреждений в случае их реорганизации); 2) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя – государственного органа, органа местного самоуправления, государственного или муниципального учреждения, государственного или муниципального предприятия или вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей у указанных работодателей, в связи с работой в которых было предоставлено жилое помещение; 3) многодетные семьи; 4) семьи, имеющие ребенка-инвалида.

1) копии документов, удостоверяющих личность заявителей; 2) копии документов, подтверждающих государственную регистрацию актов гражданского состояния, в случаях смены фамилии/имени, реализации права выкупа с использованием средств материнского (семейного) капитала супругом, смерти лиц, имеющих право на выкуп (свидетельства о заключении/расторжении брака, перемене имени, усыновлении (удочерении), установлении отцовства, смерти); 3) нотариально заверенный отказ совершеннолетнего гражданина от выкупа жилого помещения (при наличии такого отказа); 4) копию страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования заявителей; 5) копию документа, удостоверяющего личность уполномоченного представителя заявителя, и копию нотариально удостоверенной доверенности (при обращении представителя); 6) копию приказа (распоряжения) о приеме на работу в государственный орган, орган местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение (предприятие), в связи с работой в которых заявителю предоставлено испрашиваемое жилое помещение (не представляется в случае выкупа квартиры в доме, включенном в программу реновации); 7) копию трудовой книжки, заверенную в кадровой службе, и/или оригинал справки с места работы, выданной не позднее 30 календарных дней до даты подачи заявления, либо оригинал архивной выписки о трудовом стаже (не представляется в случае выкупа квартиры в доме, включенном в программу реновации); 8) копию договора найма жилого помещения; 9) выписку из домовой книги; 10) копию финансового лицевого счета либо справку об отсутствии задолженности по оплате за использование испрашиваемого жилого помещения и коммунальных услуг, содержащие информацию об отсутствии задолженности за период, предшествующий месяцу подачи заявления; 11) справку о размере материнского капитала (в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи с использованием средств материнского (семейного) капитала), выданную уполномоченным органом не более чем за 30 дней до даты подачи заявления; 12) копию удостоверения многодетной семьи (при наличии); 13) копию справки об установлении инвалидности, выданную федеральным государственным учреждением медико-социальной экспертизы (при наличии ребенка-инвалида или инвалидности I или II группы, которая наступила вследствие трудового увечья по вине организации-работодателя или вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей в указанной организации); 14) вступивший в законную силу судебный акт (акты), в соответствии с которым гражданин утратил право пользования занимаемым жилым помещением или признан недееспособным или ограниченно дееспособным, либо заверенную судом копию такого акта с отметкой о вступлении его в законную силу (при наличии); 15) копию решения органа опеки и попечительства об установлении опеки над недееспособным или ограниченно дееспособным, заверенную органом опеки и попечительства, либо его нотариально удостоверенную копию.

Для выкупа квартиры необходимо обратиться в администрацию городского округа Троицк (далее также – администрация, уполномоченный орган) с соответствующим заявлением (п. 2 ч. 2 ст. 8, п. 3 ч. 2 ст. 10, ч. 1 ст. 16 закона г. Москвы от 06.11.2002 № 56; п. 1.7, 3.1 положения № 384/84).

Уполномоченный орган в установленном порядке в течение 15 рабочих дней со дня получения запрошенных им после принятия заявления и документов иных необходимых документов рассматривает заявление и подготавливает проект постановления администрации городского округа Троицк о выкупе жилого помещения либо об отказе в его выкупе и передает его главе городского округа Троицк с приложением необходимых документов для принятия окончательного решения.

Коммерческий Найм Жилого Помещения У Государства С Правом Выкупа

1.5. Основанием для заключения Департаментом договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования города Москвы является распоряжение Департамента о предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования города Москвы.

1.1. Граждане, которым до дня вступления в силу настоящего постановления в соответствии с правовыми актами уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы были предоставлены жилые помещения из жилищного фонда города Москвы для проживания по договорам найма жилых помещений в бездотационном доме жилищного фонда города Москвы, договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования города Москвы, многодетным семьям по договорам безвозмездного пользования жилыми помещениями в малоэтажных домах жилищного фонда города Москвы, а также которым были предоставлены по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений до дня вступления в силу постановления Правительства Москвы от 20 октября 2009 г. N 1128-ПП «Об обеспечении граждан служебными жилыми помещениями из специализированного жилищного фонда города Москвы», имеют право на предоставление им занимаемых на указанных основаниях жилых помещений путем заключения с Департаментом городского имущества города Москвы (далее — Департамент) одного из следующих видов договоров в отношении занимаемых жилых помещений в соответствии с правовыми актами Российской Федерации, правовыми актами города Москвы и на условиях и в порядке, установленных настоящим постановлением:

9. Решение об отказе в приеме заявления с указанием причин такого отказа подписывается уполномоченным должностным лицом Департамента и направляется заявителю почтовым отправлением или иным способом, подтверждающим получение такого решения, в срок не позднее 5 рабочих дней со дня принятия указанного решения.

1.6. Жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях, указанных в пункте 1.1 настоящего постановления, по соответствующим договорам, до предоставления им по договорам купли-продажи или договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования города Москвы подлежат переводу в жилищный фонд коммерческого использования города Москвы Департаментом.

7. В случае отсутствия в представленных заявителем документах сведений, необходимых для принятия решения о предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования города Москвы в соответствии с законодательством и настоящим постановлением, а также невозможности их получения Департаментом самостоятельно Департамент вправе запросить такие документы у заявителя.

Договор коммерческого найма жилья: законодательство РФ, нюансы процедуры

В данном случае люди, включенные в договор, приобретают и статус сонанимателя, и аналогичные права и обязанности, как и у нанимателя. Во время заключения коммерческих договорных отношений арендатор самостоятельно решает и указывает перечень граждан, с которыми будет жить в снимаемой квартире, потому в число сонанимателей не обязательно включать даже детей или супругов.

Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.

Коммерческий найм жилого помещения не содержит определённого понятия, а характеризуется общими признаками, которые указаны в п.1 ст. 671 ГК РФ. Потому для полного ознакомления с сутью этого типа договора, разложим по признакам его основные отличительные черты.

Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство — ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.

Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти. Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация. Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп. Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.

1. Порядок выкупа жилых помещений, предоставленных из жилищного фонда города Москвы по отдельным видам договоров (далее — Порядок), определяет условия и процедуру предоставления гражданам жилых помещений на условиях договора купли-продажи жилого помещения, предоставленных до дня вступления в силу настоящего постановления на основании правовых актов уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы по договорам найма жилых помещений в бездотационном доме жилищного фонда города Москвы, договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования города Москвы, предоставленных многодетным семьям по договорам безвозмездного пользования жилыми помещениями в малоэтажных домах жилищного фонда города Москвы, а также предоставленных по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений до дня вступления в силу постановления Правительства Москвы от 20 октября 2009 года N 1128-ПП «Об обеспечении граждан служебными жилыми помещениями из специализированного жилищного фонда города Москвы».

В форме заявления о предоставлении по договорам купли-продажи жилых помещений, занимаемых многодетными семьями по договорам безвозмездного пользования жилыми помещениями в малоэтажных домах жилищного фонда города Москвы, должна содержаться информация об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с ценами, ставками, тарифами, утвержденными Правительством Москвы для собственников жилых помещений.

1.2. Граждане, которым предоставлены жилые помещения и которые указаны в пункте 1.1 настоящего постановления, подают в Департамент заявления о предоставлении занимаемых жилых помещений по договорам купли-продажи, по договорам безвозмездного пользования жилыми помещениями в малоэтажных домах жилищного фонда города Москвы или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования города Москвы.

1.1.3. Договора безвозмездного пользования жилым помещением жилищного фонда города Москвы (для граждан, которым были предоставлены жилые помещения для проживания по договорам безвозмездного пользования жилыми помещениями в малоэтажных домах жилищного фонда города Москвы) на условиях ранее заключенного договора в части предмета, срока, прав и обязанностей сторон в порядке, установленном правовыми актами города Москвы.

5.6. Выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по оплате занимаемого жилого помещения и коммунальных услуг, выданные соответственно организациями, индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, или ресурсоснабжающими организациями и содержащие информацию об отсутствии задолженности за период, предшествующий месяцу подачи заявления (если начисление платежей и формирование платежных документов осуществляются без использования Автоматизированной системы управления «Информационное обеспечение деятельности ЕИРЦ» и платежные документы формируются соответственно организациями, индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, или ресурсоснабжающими организациями).

Порядок выкупа муниципального помещения

Обратиться в муниципальный или государственный орган и написать заявление о реализации преимущественного права на выкуп.
В течение 60 дней арендодатель оценит объект недвижимости.
Будет подготовлено соглашение со всеми условиями выкупа помещения.

При расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
При нарушении арендатором условий сделки.
Возникновение форс-мажорных обстоятельств на тот момент, когда подписывается договор.
В договоре указано, что арендатор может не выкупать недвижимость.

Если спорных моментов нет, в СМИ публикуется информация о приватизации. Происходит это в течение 30 дней. Предпринимателю может быть отказано в выкупе того объекта, который он арендует. Основание: несоответствие предложения определённым нормам. В этом случае предпринимателю в течение месяца направляют письменный отказ.

То, что аренда с выкупом не востребована, связано с рисками, которые есть в сделке. Основной риск продавца в том, что он может продать квартиру слишком дешево, если после подписания договора стоимость недвижимости вырастет. Риски покупателя в том, что до перехода права собственности фактически он выступает арендатором. Арендодатель может расторгнуть договор аренды и продать жилье другому лицу, подарить его, использовать как залог для оформления кредита. Кроме этого, на недвижимость могут наложить арест, реализовать для погашения долгов.

величина выкупной цены;
размер ежемесячного платежа;
срок аренды;
условия аренды квартиры до перехода права собственности.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», СПб ГБУ «Горжилобмен» обеспечивает проведение оценки рыночной стоимости жилого помещения после издания распоряжения Жилищным комитетом о продаже жилого помещения гражданину обратившемуся с заявлением.

В соответствии с законом Санкт-Петербурга от 01.11.2017 № 695-120 «О внесении изменений в отдельные законы Санкт-Петербурга в сфере жилищной политики», исключена такая форма содействия в улучшении жилищных условий как предоставление жилых помещений коммерческого использования во вновь построенных домах по договорам найма (далее — программа «Коммерческий наём»).

с понижающим коэффициентом 0,6;
на срок до 5 лет;
первоначальный взнос в размере не менее 30% стоимости жилого помещения;
внесение платежей за проданное в рассрочку жилое помещение осуществляется равными долями;
ежемесячно уплачивать проценты на сумму, соответствующую остатку стоимости жилого помещения в размере ключевой ставки Банка России;
возможность досрочного выполнения гражданином обязательств по оплате жилого помещения.

В случае если гражданин и члены его семьи намереваются заключить на новый срок договор найма предоставленного им ранее жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, но в настоящее время наниматель, или кто-то из членов его семьи, указанных в ранее заключенном договоре, отсутствует, необходимо оформить нотариальную доверенность на имя одного из членов семьи. Ознакомиться с образцом доверенности.

По вопросам выкупа наёмного жилья в рамках Программы необходимо обращаться в отдел продаж жилых помещений СПб ГБУ «Горжилобмен» по телефону: 576-06-36. Приём граждан осуществляется специалистами отдела по адресу: ул. Бронницкая, д. 32, 3 этаж, каб. 313. Часы приёма граждан: пн., ср., пт. с 10:00 до 13:00, вт., чт. с 14:00 до 17:00.

1. Обpaтитесь в жилищный отдел администрации вашего населенного пункта, пусть вам дадут список документов, которые надо собрать для доказательства того, что вы нуждаетесь в соцжилье. Приготовьтесь, список будет внушительный. Плюс в разных регионах он может варьироваться.

Некоторые одновременно нуждающиеся и малоимущие могут получить жилье и без очереди (на самом деле среди них очередь тоже есть, только короче). Это люди с заболеваниями типа эпилепсии и онкологии в крайне тяжелых формах.
Пoлный список зaбoлeвaний можно найти в пpикaзe Mинздpaвa Poccии № 958.
Также вне очереди жилье могут предоставить детям-сиротам и тем, кто живет в аварийных домах.
Кроме малоимущих, на соцжилье могут рассчитывать:

Вам уже перевалило за четверть века, а вы живете в крохотной квартирке вместе с большой родительской семьей? Делите свою комнату с дедушкой и бабушкой и стоите по утрам в очереди, чтобы принять душ? Что, если для вас и вправду покупка своего жилья — несбыточная мечта, а снимать слишком невыгодно. Финтолк объясняет, как арендовать у государства дешевое социальное жилье.

По соцнаему никто неожиданно не выставит вас из квартиры, договор аренды обычно заключается бессрочно, его не нужно продлевать. И никто как снег на голову не поднимет цену. Платеж за аренду социального жилья фиксированный (чаще всего напрямую утверждается органами местного самоуправления), а иногда он и вовсе отсутствует. Все, что от вас требуется, — вовремя платить за коммуналку и при необходимости делать ремонт за свои деньги. Социальное жилье при желании можно приватизировать или выкупить у государства.

По сути, соцнаем — это та же аренда. Только в этом случае вы снимаете квартиру не у какого-нибудь физлица, а у государства. Плюсов у такого съема несколько.
Во-первых, это крайне замечательная цена. Например, за аренду однушки в дальнем районе Москвы хозяева просят 30 000 рублей в месяц. Государству за похожее столичное жилье (только качеством хуже) вы будете отдавать всего порядка 2 000 рублей.

Как оформить договор социального найма

Если на учет не поставят, решение можно обжаловать в судебном порядке. Например, так сделала молодая семья в Дмитрове. Она участвовала в программе «Обеспечение жильем молодых семей», и администрация отказалась ставить их на учет. Суд сказал, что отказ незаконен, и обязал администрацию признать семью нуждающимися. В похожем деле суд Краснодара тоже встал на сторону гражданки и обязал администрацию принять ее на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении.

Заявление от вас и членов вашей семьи. В данном случае к членам семьи относятся: супруги и несовершеннолетние дети независимо от места их жительства, лица, объединенные родственными или свойственными связями, которые проживают совместно с вами, а также граждане, которые живут совместно с вами в качестве членов семьи.
Уведомление уполномоченного органа о предложенных вариантах жилья.
Документы, удостоверяющие вашу личность, личность указанных в уведомлении членов вашей семьи, а также личность и полномочия представителя, если подаете документы через него.
Единый жилищный документ, а при его отсутствии — копия финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения или выписка из домовой книги. Это можно заказать в МФЦ или через госуслуги, а также получить в ТСЖ или УК.
Письменное согласие от вас и указанных в уведомлении членов вашей семьи на предоставление жилья по договору социального найма.
Письменное заявление от вас и членов вашей семьи, что за пять лет до этого момента вы не ухудшали жилищные условия.
Если жилье предоставляется при условии, что то помещение, которое вы занимаете сейчас, надо освободить, придется дать нотариально удостоверенное письменное обязательство об этом.

Дождитесь решения о постановке на учет. В течение 30 дней примут решение, что вас приняли на учет либо отказывают в этом. В течение трех рабочих дней с этого момента вам должны направить документ, где сообщат об этом. Отказать могут, в том числе если вы предоставили не все документы или из ваших документов следует, что вы намеренно ухудшили свои жилищные условия и с этого момента еще не прошло пять лет.

Если дом признают аварийным или государству понадобится участок, на котором он стоит, для общих нужд — например, для строительства трассы, — всех жильцов расселят. Тем, кто проживает в таком доме по договорам социального найма, наймодатель должен предоставить другие помещения. Новое жилье должно быть благоустроенным по меркам этого населенного пункта, равнозначным по общей площади прежнему, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта.

Договор социального найма жилого помещения — это, по сути, договор аренды, в котором арендодателем выступает государство или муниципалитет, а арендатором — гражданин. По договору наймодатель передает нанимателю жилое помещение, чтобы тот мог владеть и пользоваться им, а наниматель может заселиться в него со своей семьей, но должен соблюдать правила проживания и вовремя вносить плату за помещение и коммунальные услуги.

Коммерческий найм: Как правильно выстроить отношения с нанимателем (основные условия договора, проблемные ситуации, возможность их исправления)

ч.1 ст.687 ГК РФ
.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
.
1. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
.
Закон, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст. 310 ГК), предоставляет нанимателю право в любой момент отказаться от договора найма. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить об этом наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора.

Поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора сформулировано достаточно императивно, договор найма не может это ни запрещать, ни вводить дополнительные условия. Самое большое, к чему может быть принужден наниматель, за нарушение ч.1 ст.687 ГК РФ — это внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца, если он прекращает договор найма без предупреждения наймодателя.
Императивная норма обладает особой юридической силой, то есть недопустимостью отклонения от норм во взаимоотношениях даже путём их соглашения. Противоречащие им пункты договора будут недействительны.
По статье 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения..
И поэтому лишь в случаях, когда то, или иное, условие договора предусмотрено нормой, которая применяется, если соглашением сторон не договорено иное (диспозитивная норма), стороны договора вправе по своему обоюдному согласию исключить ее применение либо определить условие, отличное от предусмотренного в ней условия.

Нада в суде сказать что наниматель выехал и значит имеет намерение расторгнуть договор найма такого числа, а согласно ч.1 ст.687 ГК РФ имеет право расторгнуть договор найма жилья только такого то числа, то есть через три месяца после выезда. И попросить взыскать арендную плату за этот срок?

Прекрасная статья, хотелось бы резюмировать, что в интересах обеих сторон желательно заключать договор найма на срок 11 месяцев с обязательной оговоркой относительно срока расторжения каждой стороной в отдельности и компенсаций в случае такого расторжения.

Вопрос сдачи жилых помещений во временное владение и
пользование очень распространенный. Стоимость недвижимости так высока, что
многие предпочитают пользоваться съемным жильем, нежели покупать или
строить собственное. Отношения между собственником/наймодателем и нанимателем
следует оформить в соответствии с гражданским законодательством (гл. 35 ГК),
заключив договор в надлежащей форме, чтобы предупредить большинство
проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией недвижимости и устранить
возможные споры и претензии. При сдаче во временное пользование жилых помещений
заключается Договор найма, когда речь идет о нежилых помещениях или
жилое помещение передается в пользование юридическому лицу – заключается
Договор аренды.
Следует отметить, что закон не использует термин «коммерческий»
найм. Формулировка «Коммерческий найм» соответствует складывающимся рыночным
отношениям в жилищной сфере и разграничивает найм недвижимости частных
собственников и государственного и муниципального жилого фонда, в котором жилье
предоставляется по договорам социального найма.
НОТАРИУС —
КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ЮРИСТ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА НАЙМА
Договор найма жилого помещения заключается в
письменной форме. Зачастую используется простая письменная форма.
По желанию сторон договор может быть заверен нотариально. Удостоверение
договора у нотариуса помогает предотвратить некоторые проблемные ситуации.
Например, если одна из сторон договора утверждает, что подпись под документом
сделана другим человеком или подписанный договор содержит условия, которых в
нем не было в момент его подписания. Нотариус — представитель
государства, отвечая за законность удостоверяемого договора,
устанавливает личность сторон, свидетельствует подлинность подписи, разъясняет
сторонам их права и обязанности из договора, разъясняет правовые
последствия сделки. Кроме того, нотариус устанавливает дееспособность сторон
сделки и проверяет полномочия представителя. Один подписанный
экземпляр заключенного договора остается у нотариуса, следовательно, стороны
могут в любой момент получить дубликат утраченного экземпляра.
Предотвратить случаи, когда решение о сдаче квартиры в
наем принимает не собственник, а представитель по доверенности, не
уполномоченный на то владельцем, или квартирой владеют два собственника, один
из которых не предоставил полномочий на сдачу квартиры в наем – задача
квалифицированного специалиста. Выяснить эти обстоятельства необходимо до
совершения сделки, изучив документы на недвижимость и доверенность
представителя.
Если Вами при заключении договора найма была выбрана
простая письменная форма и впоследствии выяснилось, что наниматель снимает
жилье без должного согласия собственника (собственников) квартиры, следует
получить согласие после заключения договора. Если никто не заинтересован в
признании вашего договора найма недействительным, согласие законного владельца,
даже полученное после заключения договора найма, исключит претензии со стороны
собственника. Закон допускает это и называет последующим одобрением
сделки.
ДОГОВОР
НАЙМА, ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ ОТ СРОКА ЕГО ДЕЙСТВИЯ, НЕ ПОДЛЕЖИТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ В РОСРЕЕСТРЕ
Говоря о форме договора найма, отметим, что
действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной
регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Причем не
подлежат регистрации как краткосрочные, так и долгосрочные договоры найма
(отличие от договоров аренды, подлежащих государственной регистрации,
заключенных на срок от года). То есть в ЕГРП не содержатся сведения о праве
пользования нанимателей, и отчуждение такой квартиры может повлечь переход к
новому собственнику обременения правом пользования
нанимателем. Такой вывод основан на ст. 675 ГК РФ: Переход права собственности
на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или
изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится
наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Но стоит
заметить, что вопросы расторжения договора коммерческого найма в суде возникают
достаточно редко в виду того, что долгосрочный коммерческий найм не
распространен на практике.
По договору найма у сторон возникают взаимные права
и обязанности. Основная обязанность собственника предоставить жилое
помещение, пригодное для проживания. Отсюда вытекает обязанность собственника
по надлежащей эксплуатации в целом жилого дома, обеспечить предоставление
коммунальных услуг и проводить капитальный ремонт в случае необходимости.
Встречными обязанностями нанимателя являются: — использование жилого помещения
только для проживания (при этом в договоре должны быть указаны граждане,
постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем), —
проведение текущего ремонта и — своевременное внесение платы, с том числе
коммунальных платежей. Касательно платы, хотелось бы рекомендовать
разграничивать плату за наем и коммунальные платежи, которые могут включать в
себя как твердую сумму, так и переменную по показаниям счетчиков. Стоит
отметить, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не
допускается, если такая возможность прямо не предусмотрена договором. В связи с
чем, когда обе стороны заинтересованы в долгосрочном договоре найма, можно
порекомендовать прописать условие ежегодного изменения/индексации размера
платы.
ЗАКОН ЗАЩИЩАЕТ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ, СТАВЯ НАЙМОДАТЕЛЯ В УЯЗВИМУЮ И ЗАВИСИМУЮ ПРАВОВУЮ ПОЗИЦИЮ
Максимальный срок договора найма 5
лет. Стоит отдельно обратить внимание, что если в договоре найма срок не
определен, то он считается заключенным на 5 лет. Это таит серьезные
правовые последствия для собственника, когда с нанимателем не может быть
достигнута договоренность о досрочном расторжении. Прежде всего,
наниматель будет иметь преимущественное право на заключение
договора на новый срок (Если собственник в течение года передаст жилое
помещение по договору найма другому лицу и не сообщит об этом прежнему
нанимателю, последний может обратиться в суд. При этом он в судебном порядке
может выставить требование о переводе прав нанимателя на него, то есть
потребовать замены нового нанимателя. Кроме того, признание сделки
недействительной несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю
все полученное по сделке). Договор найма жилого помещения по требованию
наймодателя можно будет расторгнуть только в судебном порядке при
определенных условиях: — невнесение нанимателем платы за жилое помещение за
шесть месяцев; — разрушение или порча жилого помещения; — использование
его не по назначению. Такие условия свидетельствует о правовых
преимуществах нанимателя при расторжении договора и делают непривлекательным
заключение долгосрочного договора коммерческого найма для собственников жилых
помещений.
Отсюда вполне понятно, почему договоры найма на 11 месяцев так
распространены. Краткосрочный договор найма (до 1 года) является более
привлекательным для потенциальных наймодателей жилых помещений, в случае
необходимости, он может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном
порядке при невнесении платы более двух раз.
Договор найма (краткосрочный в том числе) таит в себе подводные камни не только для
наймодателей. Внимание нанимателей хотелось бы обратить на то, что по общему
правилу о досрочном расторжении договора наниматель должен
предупредить за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ). Вот почему в договоре найма
следует определить срок уведомления. В противном случае получается,
что наниматель, предупреждая собственника об освобождении квартиры, например,
за месяц в ответ от наймодателя слышит, что он удерживает обеспечительный
платеж в качестве компенсации тех самых трех месяцев. Ситуация распространенная
и проблемная – избежать ее можно, предварительно предусмотрев в договоре
невозможность удерживать обеспечительный платеж иначе, как в качестве
компенсации повреждения имущества наймодателя.
На практике часто можно встретить договор найма комнаты в коммунальной квартире (при этом комната должна быть «выделена», а именно определен порядок пользования комнатами в квартире и оформлено свидетельство о праве собственности). В основном условия идентичны договору найма квартиры. Но есть некоторые отличия. В него вносятся пункты об условиях
пользования имуществом коммунальной квартиры, принадлежащим всем собственникам.
В состав мест общего пользования входят кухня, коридор, санузел и
т.п. По договору найма жилого помещения наниматель получает право пользоваться
общим имуществом в данной коммунальной квартире. Несмотря на то, что это
следует из положений закона, такое условие чаще всего все-таки включается в
договор – для уточнения и во избежание возможных конфликтов с соседями. Не раз
возникал и даже рассматривался судами вопрос — должны ли соседи давать согласие
на сдачу комнаты в наем. СПб городским судом (Определение от 25.09.13 №
33-14049/2013) было установлено, что согласие не требуется. Передача права
пользования жильем собственником комнаты в коммунальной квартире третьим лицам
без согласия иных проживающих собственников не нарушает их имущественные права,
так как комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельным
объектом права собственности, а общее имущество собственников комнат
следует судьбе права собственности.
Обращаем внимание, что вывод суда основан на том, что
комната – самостоятельный объект. Возможна иная ситуация: два собственника
владеют 2-хкомнатной квартирой по ½ доле каждый. При намерении одного
собственника сдать одну комнату потребуется согласие другого собственника. В
рассматриваемом случае доля не выделена, т.е. не определено, что ½ доле,
принадлежащей такому-то собственнику, соответствует комната такой-то площади. А
значит, сначала собственники между собой достигают договоренность и
определяют порядок пользования комнатами и после этого сдают в
наем конкретную комнату, а не долю в праве собственности.
90 ПРОЦЕНТОВ ПРОЕКТОВ ДОГОВОРОВ НАЙМА АГЕНТСТВ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ СООТВЕТСТВУЮТ ЗАКОНУ
Проанализировав договоры найма, предлагаемые к
заключению агентствами недвижимости СПб, можно придти к неутешительному выводу
— практический все они содержат условия, нарушающие императивные нормы закона,
которые стороны не в праве менять (в части, сроки или порядок расторжения
договора). По мнению самих агентов, только два агентских проекта договора найма
из десяти подвергаются хоть какой-то корректировке сторонами при его
подписании. Граждане-наймодатели, не осведомленные о тонкостях и последствиях
заключаемого договора, подписав договор найма (особенно на срок год и более),
рискуют попасть в кабалу, когда съемщик месяцами не оплачивает деньги за
проживание, а у наймодателя нет правовых оснований выселить недобросовестного
жильца.
Отсутствие закона о риэлторской деятельности,
закрепляющего ответственность агентов по недвижимости при оказании
посреднических услуг, и желание сторон сэкономить на оплате юриста при
заключении договора найма создают поле для конфликтности, основанном на обычном
не понимании и халатности сторон. Указание в договоре найма агентства
недвижимости не делает его третьей стороной по сделке и не обязывает агентство
к поиску иного объекта при досрочном расторжении договора найма. Данное
обязательство должно быть закреплено в агентском договоре, на основании
которого агентство оказывает посреднические услуги по найму жилых
помещений.
Источник: /www.emls http://www.emls.ru/news/2007825.html

Образец договора коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа, заключаемого между физическим и юридическим лицом

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма — это один из видов арендных отношений, по которому одна сторона (наймодатель) берет на себя обязательство предоставить другой стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за плату. Наниматель не получает права распоряжения нанятым имуществом, за исключением права передачи имущества в поднаем при условии согласия наймодателя.

3.3. Оплата производится Нанимателем ежемесячно, до числа месяца, подлежащего оплате, путем выплаты указанной в п.3.2 суммы в безналичной форме на расчетный счет, указанный в реквизитах, и (или) в наличной форме с соблюдением требований действующего законодательства. Передача наличных денежных средств подтверждается письменными расписками с указанием даты и суммы платежа, Ф.И.О. получивших и передавших их лиц.

1.7. Если квартира будет изъята у одной из сторон третьими лицами по основаниям, возникшим до завершения исполнения настоящего договора, сторона, по чьей вине возникли такие основания и/или которая не приняла исчерпывающих мер по их предупреждению и/или устранению, обязана возместить понесенные убытки пострадавшей стороне.

2.6. Наймодатель обязан:

передать Нанимателю квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном состоянии в течение дней после заключения настоящего договора. Передача жилого помещения осуществляется по акту приема-передачи (передаточному акту);
осуществить за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
не чинить препятствий Нанимателю в правомерном пользовании квартирой;
заключить с Нанимателем новый договор найма квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа Нанимателя от покупки квартиры в соответствии с п.1.5 настоящего договора;
в течение дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с Нанимателем на условиях, указанных в п.1.5 настоящего договора.

Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)

В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре (ст. 682 ГК РФ).

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет. Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст. 683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.

Выкуп арендованного помещения у города Москвы (159-ФЗ): основания, кто имеет право на выкуп, порядок, определение цены

Юридическая фирма “Двитекс” предлагает комплексное сопровождение вашего спора с Департаментом городского имущества г. Москвы: услуги оценщиков, кадастровых инженеров (при необходимости) и юристов. Всю работу мы берем на себя: от досудебного урегулирования спора до исполнения решения суда в вашу пользу. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. При этом вы получаете гарантию результата, а наши услуги в большинстве случаев вы оплачиваете лишь тогда, когда работа завершена и вы получили результат, на который рассчитывали!

Данный вопрос, пожалуй, один из самых распространенных, с которым к нам обращаются клиенты. Нередко компания, имеющая право выкупа, желает реализовать его другому лицу (новому инвестору), либо компания заключает договор купли-продажи с ДГИ г. Москвы с рассрочкой оплаты, однако в дальнейшем ее планы меняются и необходимо реализовать данный актив, не дожидаясь погашения задолженности.

Оплата выкупа нежилого помещения у города осуществляется либо единовременно либо в рассрочку, посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат. Срок осуществления платежей в рассрочку устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ, законом субъекта РФ или муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее 5 лет. Право выбора порядка оплаты предоставляется субъекту малого или среднего предпринимательства, покупающему помещение.
Важно отметить, что при выборе способа оплаты в рассрочку на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. До момента полной оплаты имущество находится в залоге у продавца, но покупатель имеет право произвести выплату досрочно.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

28 Сен 2022 polikurist 47