Арестовали Счета Застройщика
Содержание
- 1 Взыскание неустойки с застройщика: чек-лист и mind-карта
- 2 Арестовали ипотечный счет, что делать
- 3 Спецсчет застройщика: проблема обращения взыскания на денежные средства, полученные от дольщиков
- 4 Что делать при банкротстве застройщика
- 5 Как дольщикам получить неустойку с застройщика-банкрота: Советы юриста
- 6 Недвижимость под арестом: как снять ограничения и вернуть себе право распоряжения собственностью
- 7 Приставы арестовали счет, как быть должнику
- 8 Суд арестовал счета застройщика жилого комплекса София Киевская
- 9 Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ
Взыскание неустойки с застройщика: чек-лист и mind-карта
Затем через систему проверки задолженности на сайте ФССП России проверить долговую нагрузку застройщика. Если в отношении застройщика возбуждено большое количество исполнительных производств, сумма взыскания по которым превышает 1 млн руб., и такие исполнительные производства в свою очередь возбуждены более двух месяцев назад и по настоящее время не исполнены, то шансы на своевременное исполнение решения суда также снижаются.
- Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда
- Примерная форма заявления о выдаче исполнительного листа (гражданский процесс)
- Примерная форма заявления в банк о направлении исполнительного документа (от физического лица)
- Примерная форма заявления об отзыве исполнительного документа (в кредитную организацию)
При нарушении этого срока приставом отправляются запросы на имущество, имеющееся у должника. В результате процесс затягивается. При этом убытки несут не пристав и застройщик, а заявитель. Ускорить этот процесс можно путём подачи жалобы в суд или в прокуратуру. В случае доказательства ненадлежащего исполнения обязанностей судебными приставами сумма долга может взыскиваться из государственной казны. Нодля запуска такого процесса лучше обратиться к квалифицированному юристу.
При долевом строительстве любой его участник может обратиться с заявлением в арбитражный суд о признании застройщика банкротом на основании решения, вынесенного судом о взыскании денежных средств, вложенных в строительство. Срок вынесения решения после образования задолженности должен составлять три месяца при общей сумме в 100 тыс. руб.
Арестовали ипотечный счет, что делать
Внесение денежных средств через кассу финансовой организации не исправит сложившуюся ситуацию. Получив сумму от клиента для погашения жилищного кредита, операционист внесет деньги на арестованный ипотечный счёт. Как только средства попадут туда, их незамедлительно спишут. Чтобы исправить ситуацию, необходимо рассчитаться по задолженности или предпринять меры для снятия ареста.
Наличие незакрытых обязательств способно стать поводом для применения санкций. Если в отношении неплательщика вынесено судебное решение, и инициировано исполнительное производство, судебные приставы имеют право наложить арест на имущество и деньги гражданина. Поступающие средства могут начать принудительно перечислять для погашения долга. Однако лицо, купившее квартиру в кредит, помимо стандартных, имеет ипотечный счёт. Наложение ареста ипотечного счета лишает гражданина возможности своевременно производить платежи. Если подобная ситуация возникла, необходимо действовать незамедлительно. Потребуется осуществить ряд процедур, чтобы снять ограничения с ипотечного счета и продолжить выплаты по кредиту.
Спецсчет застройщика: проблема обращения взыскания на денежные средства, полученные от дольщиков
Федеральным Законом 01.07.2022 № 175-ФЗ внесены изменения в Закон о долевом участии в строительстве. Помимо прочего, застройщики теперь обязаны открывать специальный банковский счет, на котором должны аккумулироваться денежные средства граждан, привлекаемые для осуществления строительства. Новое правило действует с 01 сентября 2022 года и уже в этом месяце в Петербурге Комитет по строительству начал блокировать сделки застройщиков по регистрации новых ДДУ со ссылкой на отсутствие сведений об открытии специального счета (соответствующие уведомления поступают в Росреестр, который приостанавливает госрегистрацию до поступления сведений, позволяющих снять запрет).
Предлагаю коллегам поделиться своими соображениями на предмет квалифицации денежных средств, поступаемых от граждан на такой счёт. Подчеркну, речь идёт не о счетах эскроу, а о специальном счете, по которому может проводиться определенный перечень операций, а в проведении иных операций банк должен отказать (ч. 3 ст. 18.2 Закона о долевом строительстве).
Что делать при банкротстве застройщика
- Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
- Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
- Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
- Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.
Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.
При такой высокой степени конкретизации угроза списания денег со счета эскроу до наступления основания для его раскрытия, например, из-за долгов застройщика надумана. Такого рода операции не предусмотрены ни прямо — нормой закона, ни косвенно – целью, заложенной в этот механизм защиты наиболее уязвимого участника отношений в области строительства – физического лица — непрофессионального инвестора.
Эта уверенность опирается на крайне жесткую и категоричную формулировку норм о счете эскроу в Гражданском кодексе: права на денежные средства, расположенные на таком счете, до наступления основания для раскрытия счета эскроу принадлежат депоненту (покупателю).
В зоне риска в основном небольшие девелоперские компании, работающие на маленьких региональных рынках. «Куда меньше шансов остаться без кредита у застройщиков, возводящих жилье в крупных городах с высоким спросом на новостройки», – замечает Мария Литинецкая.
Итак, привлекать деньги дольщиков через привычные договоры долевого участия без использования эскроу-счетов, согласно постановлению, можно будет в жилых комплексах, в которых распродано не менее 10% помещений. Одновременно с этим строительная готовность объекта должна превышать 30%, но не во всех случаях. Так, 15%-готовность дома допускается, если проект реализуется в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий, комплексного развития территорий и иных договоров, заключенных с органом власти с обязательством застройщика по передаче соцобъектов, инженерной инфраструктуры в публичную собственность или сносом аварийного жилья. Кроме того, для проектов, реализуемых системообразующим застройщиком или его «дочкой», а также компанией, подконтрольной системообразующей организации, либо строительной компанией, завершающей ЖК за застройщиком-банкротом, достаточно 6%-ой строительной готовности.
Как дольщикам получить неустойку с застройщика-банкрота: Советы юриста
Ситуации с банкротством застройщиков встречаются довольно часто. Не важно, связано ли это с финансовыми схемами, недружственными слияниями или общим кризисом, главное, что волнует дольщиков – как получить свои метры и деньги за неустойку. Как это сделать, Общественной службе новостей рассказала доцент Департамента Правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, кандидат юридических наук Наталья Оганова.
«Если застройщик банкротится, то дольщики находятся в более выгодном положении, чем другие кредиторы. Это надо учитывать, оформляя договор долевого участия при покупке квартиры на этапе строительства. Договоры инвестирования поставят вас в ряд с другими денежными кредиторами, а ДДУ даст право требовать квартиру, ради которой все и затевалось. Законодательство дает дольщикам право выбирать между возвратом денег, которые были инвестированы в возведение жилого здания, или квартирой. Все остальные кредиторы могут рассчитывать исключительно на выплаты в денежной форме. А если дом достроен с большими задержками, дольщики вправе требовать неустойку и возмещение морального ущерба», – объяснила юрист.
Недвижимость под арестом: как снять ограничения и вернуть себе право распоряжения собственностью
- Пристав-исполнитель по данному делу делает запросы в финансовые учреждения о наличии счетов, оформленных на имя должника, в том числе — банковских карт.
- В случае если приставом обнаруживается, что у должника нет денежных средств, необходимых для погашения задолженности, то следующий пункт проверки — имущество и недвижимость.
- Если сумма задолженности слишком большая, вполне реально, что квартиру арестуют. Если гражданину принадлежит только доля в квартире, то арест наложат только на ее часть.
- Необходимо ввести данные собственника жилья (его ФИО и дату рождения) в определённые поля запроса. По этим данным будет выдана информация по исполнительным производствам, связанным с данным гражданином.
- Если есть задолженность, то есть угроза, что в любой момент может быть наложено ограничение на недвижимость.
Как бы то ни было, проблема ареста банковского счета серьезная, и разрешить ее может только оперативное погашение долга, в противном случае пользоваться банками для расчетов не придется еще долго: любой открытый вами счет будет вскоре также заблокирован приставами.
И к этой мере приставы прибегают довольно часто, Так, по данным ФССП, всего за девять месяцев текущего года на исполнении в пограничной службе ФСБ России находилось около 6 млн постановлений о временном ограничении на выезд из РФ. При этом 1,3 млн должников, получивших в 2022 году ограничения на выезд, имели долги по кредитам и займам.
Приставы арестовали счет, как быть должнику
Одним из основных инструментов взыскания просроченной задолженности, является гражданское судопроизводство. Банки часто подают на должников в суд. После вынесения решения, дело передается в службу ФССП , сотрудники которого возбуждают исполнительное производство (ст. 30 ФЗ-229), в рамках которого описывают и арестовываю имущество, а также личные сбережения должника. Давайте разберемся, что делать, если приставы арестовали счет?
По факту любой банк должен предоставлять сведения о счетах своих клиентов по запросу ФССП, но если проверять все банки у каждого ответчика, то это займет много времени. Учитывая загруженность работой службы взыскания, подобное не представляется возможным.
Судя по имеющейся информации, необходимо убеждать Центральный Банк РФ (далее-регулятор) смягчать условия для застройщиков, поскольку мы говорим, что банки могут бесплатно пользоваться средствами на эскроу-счетах. Но это не совсем так: есть отчисления в АСВ, операционные издержки, и деньги будут эффективно обходиться примерно в 1,8-2%. Следовательно, сложно будет выдавать их менее чем под 4-4,5%. Багаченко надеется, что регулятор сможет каким-то образом добиться снижения ставок.
На рынке долевого строительства происходят глобальные изменения, наиболее масштабные со времен принятия в 2004 году закона №214-ФЗ. Касательно перемен ведется много споров, при этом ключевым вопросом является: смогут ли эскроу-счета решить проблему обманутых дольщиков.
Но не все застройщики, вынужденные перейти на проектное финансирование, смогут по тем или иным причинам получить кредиты банков для завершения строительства. По словам зампредседателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олега Островского, таковых прогнозируется до 30%: «В ближайшее время планируется введение системы государственной поддержки таких застройщиков, предусматривающей возможность выдачи им кредитов на особых условиях Фондом защиты прав дольщиков или АО «Банк ДОМ.РФ», а также возможность специально учрежденными субъектами РФ организациями госкомпании АО «ДОМ.РФ» выступать поручителем перед банками по кредитам для застройщиков. Реализация этих мер позволит завершить строительство».
Участник партнерской сети CBRE и управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая в свою очередь называет более конкретные цифры: «В Санкт-Петербурге по старым правилам будет завершаться строительство не менее 9 млн кв. м жилья (64% от общей площади застройки), а в Ленинградской области – около 4 млн кв. м (57%)».
Суд арестовал счета застройщика жилого комплекса София Киевская
«Ответчик, вопреки условиям вышеуказанного договора, длительное время не выполняет своих обязательств, не принимает каких-либо мер для погашения стоимости полученных имущественных прав в незавершенном строительстве комплекса жилой и общественной застройки в селе Софиевская Борщаговка Киево-Святошинского района Киевской области в размере заявленной к взысканию суммы, избегает любого общения с целью разрешения ситуации и согласования возможных путей погашения долга. Другое имущество, кроме денежных средств, за счет которого можно было бы обеспечить выполнение решения суда по данному делу в случае удовлетворения исковых требований, отсутствует», – сказано в решении суда.
«Согласно информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственного реестра ипотек, Единого реестра отчуждения объектов недвижимого имущества по ООО «Софія Буд Груп», ответчик является суперфициарием нескольких земельных участков, то есть имеет право их застройки, но землевладельцами этих земельных участков являются другие лица, любых других прав ответчик не имеет. Таким образом, у ответчика отсутствует недвижимое имущество в количестве и стоимости, достаточных для погашения долга перед истцом. Приведенное, по мнению заявителя, свидетельствует о том, что непринятие таких мер может затруднить и сделать невозможным исполнение решения суда в случае удовлетворения его исковых требований», – говорится в постановлении суда.
Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ
Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2022-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками. Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит. К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.
- Ежемесячное начисление процентов банками.
- Процентная ставка по эскроу-счетамбудет установлена на уровне среднерыночной. На текущий момент это около 5% годовых.
- Проценты по эскроу-счетам будут начисляться на отдельный счет.
Таким образом если срок строительства дома около 3 лет, а сумма на эскроу-счете в размере 3 млн. руб, то при получении квартиры на отдельном счету у вас накопится сумма в размере 450 тыс. руб. Согласитесь — неплохо!
Однако не все так просто! Банк не будет просто так начислять проценты! Чтобы что-то отдать — он должен это где-то взять! А взять он может двумя способами:
- Чтобы банк начислял проценты на эскроу-счета эти деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом. Т.е. деньги с эскроу-счетов будут инвестироваться, что означает риск их потери!
- Сейчас по договорам с использованием эскроу-счетов строительство ведется за счет кредитных средств. Застройщик кредитуется банком под небольшую ставку. Если же будут приняты изменения в законопроекте по начислению процентов, банки будут вынуждены поднять процентную ставку для застройщика. Не все застройщики потянут такой процент. Это неизбежно приведет к удорожанию стоимости квартир в новостройках и снижению предложений от застройщиков.
В выигрыше будут только крупные застройщики использующие собственные средства на строительство без кредитных линий.
04 Авг 2021 polikurist 138
