Ипотечное Кредитование В России Статьи
Содержание
- 1 Статья: Ипотечное кредитование в России
- 2 Ипотечное Кредитование В России Статьи
- 3 Развитие ипотечного кредитования в России
- 4 Ипотечное кредитование, ипотека, ипотечный кредит
- 5 Ипотечное кредитование в России
- 6 Ипотечное кредитование в России
- 7 Ипотечное кредитование в России: проблемы и пути решения
- 8 Ипотечное кредитование в условиях современной России
- 9 Научный журнал Фундаментальные исследования ISSN 1812-7339 Перечень ВАК ИФ РИНЦ 1,749
- 10 Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России
Статья: Ипотечное кредитование в России
Фактически,до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего сдвумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставкисоставляли 14-15% годовых. Сегодня ипотека в России и СНГ — это системадолгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшемусистему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос,составляющий, как правило, 10-30% от стоимости квартиры. Остальную суммупокупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возвратакредита на покупку квартиры — в среднем 10-15 лет.
Зарубежныйопыт — отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей странемы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний ивысший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечныекредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки,большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечноекредитование в России популярно потому, что ипотека — это зачастую единственныйспособ получить собственное жилье для российского гражданина.
Приобретеннаяквартира по условиям ипотечного кредита принадлежит заемщику, а не банку. Единственное,что не может сделать заемщик это продать, осуществить обмен или подаритьквартиру кому-нибудь. Также надо учитывать, что некоторые действия, такие какпрописка родственников, сдача внаем — требуют разрешения банка.
Несекрет, что другие возможности обретения жилья для молодой семьи простонедоступны. Например, покупка квартиры на первичном или вторичном рынке — этослишком дорого. Есть еще такой вариант как приобретение квартиры по одной изфедеральных, региональных, муниципальных или отраслевых программ («Молодымсемьям — доступное жилье», «Строительство жилья для молодых ученых испециалистов» и т.д.). Однако, в связи с небольшим объемом финансирования,каждый год количество получивших помощь от государства в решении жилищного вопросаочень мало, что также не спасает ситуацию. Как правило, молодая семья не можетждать слишком долго, особенно когда в ней появляется ребенок.
Внастоящее время многие банки предоставляют самые разнообразные ипотечныекредиты, что позволяет выбрать заемщику подходящий для себя вариант. Ипотекапотому и доступна, что не требует вас вносить все деньги сразу, как, например,прямая покупка квартиры за полную стоимость. В этом случае, даже молодая семьясо стабильным доходом сможет найти для себя приемлемые условия ипотечногокредитования.
Ипотечное Кредитование В России Статьи
Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования — один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В широком смысле объект кредитования — вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.
. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане образуют своего рода кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только накоплена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается, как правило, в течение десяти лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. Отметим, время приобретения жилья отодвигается, так как для строительства необходимо накопить первоначальную сумму.
. В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной. Заимствование на фондовом рынке в среднесрочной перспективе возможно по фиксированным ставкам и с учетом низкого риска по сравнительно невысокой ставке процента. Федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фэнни Мэй», созданная в 1938 г., скупает ипотечные кредиты у банков за счет привлеченных средств от выпуска долговых ценных бумаг. Отметим, что в 2006 г. общий объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 млрд дол. (22% от общего объема облигаций в США). Значительное влияние оказывают организации, страхующие риски дефолта первоначальных заемщиков и эмитентов облигаций.
Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничится по той, причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество.
Рассмотрение экономических основ системы ипотечного жилищного кредитования дает возможность выделить следующие ее особенности: система имеет расширенный состав субъектов (участников рынка); объектом является приобретение жилья; ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; ипотечное жилищное кредитование требует выполнения ряда специфических условий (размер первоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т.п.).
Всем известно, что в столице и крупных городах России жизнь значительно лучше, чем в регионах. Поэтому неудивительно, что люди предпочитают переезжать в места с более благополучной и стабильной ситуацией. Ежегодно в Москву, Санкт-Петербург и прочие мегаполисы устремляется огромное количество мигрантов со всех уголков страны. В связи с этим увеличивается и спрос на жилье, что приводит к еще большему удорожанию квартир. Соответственно повышаются и ставки по займам, а население сталкивается с новыми проблемами ипотечного кредитования.
К сожалению, сегодня средняя заработная плата не дотягивает до этого уровня. Это приводит к дополнительным проблемам жилищного ипотечного кредитования. Многие граждане в стремлении получить заветный кредит указывают в справках завышенные оклады и затем не справляются с кредитными обязательствами.
Покупая жилплощадь, каждый человек хочет быть уверенным, что со временем ее стоимость не только не упадет, но и заметно возрастет. Благодаря этому уже через 10 лет можно совершить довольно выгодную сделку, продав квартиру. Банку также невыгодна такая ситуация, так как в этом случае он будет вынужден снизить годовую процентную ставку. Поэтому пока на рынке недвижимости не будет стабильности, добиться оптимальных условий кредитования в этой сфере будет затруднительно.
Если говорить о будущем жилищного кредитования, то все напрямую зависит от спроса. Так как на сегодняшний день не существует альтернативы, которая могла бы заменить ипотеку, несложно сделать вывод, что со временем популярность этого направления будет только расти.
Согласно условиям ипотечного кредитования, предоставляется заем человеку, если размер ежемесячного платежа будет составлять не больше 40% от официального дохода гражданина и его родных. Таким образом, если каждый месяц заемщик будет платить порядка 30 тыс. рублей, то он должен зарабатывать не меньше 75 тыс. рублей.
проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой.Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования –это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование вравной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.Помочь в достижении данного уровня могут следующие меры:
В современных условиях существования рыночной экономики сложилась успешная практика приобретения жилья посредством ипотечного кредитования. Данное явление появилось в России (по сравнению с Западной Европой и США) относительно недавно, однако за последнее десятилетие приобреловысокую популярность среди наших соотечественников. Изначально слово «ипотека» (от греч. hypoteka–подставка, подпорка) появилось в законодательстве Солона(VIв. до н.э.)и имела следующие значение: «столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечениемправ кредитора на определенную сумму».[1]В современном же российском законодательстве нет «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека –залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.Также необходимо уточнить, что ипотека может использоваться как при приобретении жилья (квартиры, жилого дома, жилых помещений и т.д.) в кредит, так и по иным кредитам. По договору, который регулирует выдачу ипотечного кредита, банк является кредитором, а заемщик —должником.Классификацию основных ипотечных кредитовв России можно представить в следующей схеме(рис.1)[2]:Ипотечный кредит
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России—это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Нужно отметить, что ипотека—это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рис. 1.
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеки (залог недвижимости), которые устанавливает основания возникновения ипотеки, перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки, определяет основные понятия в данной сфере, регламентирует процесс заключения договора об ипотекеи пр.Рынок ипотечного кредитования РФ является относительно молодым, но при этом активно изменяющимся. К сожалению, за 10 лет его существования переживает уже второй экономический кризис (кризис 2008 г. и кризис 20142015 гг.), что не могло негативно не сказаться на банковский сектор в целом и ипотеки в частности.Динамика роста рынка ипотечного кредитования наблюдалась, начиная с 2005 года, о чем говорит увеличение доли объемов выданных кредитов в ВВП страны (таблица 1) с 0,3% до 2,18% в 2013 году. Растет и задолженность по выданным кредитам –с 0,2% до 4% к ВВП в 2013 году, которая объясняется длительностью жилищных кредитов.Следующая таблица отражает динамику изменения ВВП РФ и показателей объемов ипотечного кредитования за период 20052013 гг.
Исходя из рис.2, в 3ем квартале 2014 года число выданных ипотечных кредитов составило более 700 тысяч. Заметный спад объемов предоставленных кредитов произошел в 2009 году, когда показатель уменьшился на 77% по сравнениюс предыдущем годом, в связи с экономическим кризисом. Несмотря на это, с 2010 года мы наблюдаем устойчивый рост показателя, а в 2011 году был достигнут предкризисный уровень 2008 года.В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит, Банк Москвы, Россельхозбанк, что мы видим из следующей таблицы3.Исходя из данных таблицы3, мы видим отрицательный прирост объема выданных кредитов по отношению к Iполугодию 2014 года. Причины данного явления очевидны: экономический кризис во всех отраслях экономики, спад доходов населения, политические и экономические санкции стран Западной Европы и США, массовые сокращения и безработица, что вызывает психологическую «панику» у населения.Таблица 3Итоги работы ведущих ипотечных банков в Iполугодии в 2015 г.
Ипотечное кредитование в россии информационный проект об ипотечном кредитовании. Статьи и аналитика, новости, обзоры — ипотечное кредитование в россии статьи, ипотека в россии — основные. Информационный проект, посвященный ипотечному кредитованию в россии. Ипотечное кредитование в россии статьи, ипотека: ипотечный калькулятор — ипотечное кредитование в россии: ипотечный калькулятор, выбор ипотечного кредита — ипотечное кредитование в россии все ипотечные кредиты на одном сайте. Отправьте заявку в несколько банков! Ипотека в россии. Ипотечное — ипотека и ипотечное кредитование в россии. Хотим взять квартиру — ипотечное кредитование в россии статьи, подбор ипотечного кредита в спб более 30 банков. Ставки по кредиту от 9, 75%. Первый взнос от 10%. Взять кредит 150000 рублей! Кредит 150000 рублей на карту от банка тинькофф. Ипотека в россии | ипотечное — ипотека. Ипотечное кредитование в россии. Кредитные ставки. Рейтинг ипотечных банков. Ипотечное кредитование от 9, 75%! Ипотечное кредитование в санкт-петербурге от 9, 75% годовых.
Ипотека — это просто! 70 банков-партнёров, 400 программ. Ипотечное кредитование ипотечное кредитование в россии статьи, дадут ли вам ипотеку? Узнайте свой шанс получить ипотеку в санкт-петербурге ! Ипотечный кредит на квартиру — ипотечный кредит в альфа-банке — это неизменно выгодное решение жилищного вопроса. Ипотека, квартира в кредит ипотека и ипотечное кредитование — основной механизм, который делает жилье доступным во — ипотечное кредитование в россии статьи, кредитование и перекредитование! Огромный выбор банков. Одобрено для каждого ипотечное кредитование в россии статьи, помощь в выборе кредита помощь в выборе кредитного предложения на нашем сайте. Ипотека – жилье в кредит ипотека и ипотечное кредитование в журнале метринфо. Ипотека: предсказываем будущее. Ипотека в россии. Летние ипотечные промоакции от сбербанка сбербанк россии продлил некоторые ипотечные. Ипотечное кредитование жилищные кредиты сбербанка. Минимальный первый взнос — от 10%выгодное ипотечное кредитование. Широкий выбор доступных программ в вашем городе от аижк. Выгодно и доступновесенняя акция по ипотеке только до 31 мая ставки по ипотеке снижены. Ипотечное кредитование в россии статьи, ипотека. Что такое ипотека, ипотечное кредитование. Как получить ипотечный кредит.
Развитие ипотечного кредитования в России
Ипотечное кредитование (кредиты под залог недвижимости) в современной экономике является одним из современных видов кредитования. Это связано с такими факторами, как его социальная значимость, потребность в жилье и, следовательно, спрос. Важность ипотечного кредитования подтверждается аналитическими данными: до недавнего времени наблюдалось увеличение как количества, так и объема ипотечных кредитов в России.[1]
Чтобы определить тенденции и перспективы изменения любого экономического события, нужно знать и рассматривать его исторические стороны. Рассмотрим этапы развития ипотечного кредитования в России, обратив внимание на учреждения, реализующие программы и регулирующие деятельность ипотечного рынка.
В 1992 году начинается реактивация системы ипотечного кредитования. С этого года начинается создание его законодательной и нормативной базы, создаются первые специализированные ипотечные банки, появляется Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В 1993 году осуществляется изменение инфраструктуры нового ипотечного рынка.
На протяжении нескольких лет (с 1921 до начала 1990-х годов) практически отсутствовало ипотечное кредитование, поскольку Советское правительство отменило собственность на землю и на недвижимость, что в итоге закончилось существование такого вида кредитования. К сожалению, за это время положительный опыт реализации ипотечных кредитов был утерян.
Ипотечные кредиты впервые в экономике нашей страны появились в конце XIX века, когда появились первые кредитные организации (банки). С 1895 по 1917 год ипотечная система работала успешно, и ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913 году в России был развит ипотечный рынок с такими важными финансовыми институтами, как кредитные общества городов Санкт-Петербург и Москва, которые за 50 лет своей деятельности выдали почти два миллиона рублей серебром. Уже тогда ипотека была важным элементом экономической системы. Особенность ипотечных кредитов в то время заключалась в том, что кредиты не выдавались наличными денежными средствами, а облигациями.[2]
Ипотечное кредитование, ипотека, ипотечный кредит
Ипотека, ипотечный кредит (от греч. Hipotheka — заклад, залог) — это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.
Аннуитетный платеж – наиболее распространенная сегодня схема платежей по ипотечным кредитам. Весь период действия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму (в долларах, евро или рублях — в зависимости от выбранной валюты кредита). В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце, наоборот, – платежи по возврату долга.
В нашей стране термины «ипотека» и «ипотечный кредит» означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома). В английском языке есть специальное слово, передающее смысл этого вида кредита «mortgage». То есть в эту категорию не попадают займы с другим целевым назначением, предоставленные под залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой техники, мебели или на другие нужды.
Ипотека позволяла приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет. Что такое ипотека, где можно взять ипотечный кредит, какие законы регламентируют ипотеку в нашей стране, какие строительные фирмы работают по ипотеке?
Регистрация ипотеки – ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Расходы по уплате сборов за регистрацию и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.
Ипотечное кредитование в России
АИЖК использует все необходимые механизмы для поддержки и развития рынка ипотечного кредитования в России. Агентство разрабатывает и внедряет механизмы для повышения инвестиционной привлекательности жилищного сектора, обеспечивая при этом устойчивость, ликвидность, конкуренцию инновационного развития рынка жилья, формируя тем самым платежеспособный спрос на жилье. Кроме того оно обеспечивает земельными ресурсами и стимулирует строительство жилья, развивает рынок ипотечных бумаг и других финансовых инструментов. На рисунке 1 изображена схема российской модели ипотечного кредитования при участии АИЖК:
Существует несколько форм самоорганизации граждан в целях улучшения своих жилищных условий: жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и т.д. Данная система сохранилась в России еще со времен СССР. Однако в большинстве случаев ЖСК являются организациями, управляющими жилищными фондами.
В основе системы ипотечного жилищного кредитования России лежит двухуровневая модель, адаптированная под российские условия. Ипотечные кредиты выдают коммерческие банки, а в роли специализированного агентства, выкупающего кредиты, выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Банк выдает строительный кредит (2) под залог участка для строительства (1). Заемщик получает ипотечный кредит от банка (3) под залог недвижимости (4), далее он приобретает жилье за счет кредита и собственных средств (5) и получает право собственности на него (6). Банк продает ипотечные кредиты (закладные) АИЖК (7) за определенную сумму денежных средств (8). АИЖК получает от государства целевые бюджетные средства на приобретение ипотечных кредитов (9), а также гарантии по ценным бумагам АИЖК (10). Государство регулирует деятельность АИЖК (11). АИЖК размещает ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке (12), которые приобретаются инвесторами (13). Инвесторы, в свою очередь, осуществляют вложения в строительство жилья (14).
- Высокая стоимость ипотечных кредитов и низкая покупательная способность населения. Переплата за ипотеку получается очень существенной, поскольку большинство ипотечных кредитов оформляются как долгосрочные в целях минимизации ежемесячного платежа. Высокий уровень процентных ставок по ипотечным кредитам обусловлен высокой стоимостью привлечения денежных средств для банков – ставки рефинансирования. Кризис 2014-2015 гг. оказал отрицательное влияние на платежеспособность населения, по ипотечным кредитам зафиксировано много просрочек;
- Текущая экономическая и политическая нестабильность, вызывающая проблемы в банковском секторе;
- Недостаточная государственная поддержка и отсутствие эффективных социальных программ
Ипотечное кредитование в России
Частью 3 ст. 69 Закона об ипотеке предусмотрено, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Согласно ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в указанный реестр записи о возникновении такой ипотеки.
Как предусмотрено в абз.1 п. 1 ст. 77, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Таким образом, в приведенном случае возникает ипотека жилого дома или квартиры в силу закона, что расширяет применение ипотеки как средства, обеспечивающего решение жилищной проблемы.
Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю (абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК). Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Он вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, доходы, например, посредством сдачи заложенного жилого дома или квартиры внаем (п. 1 ст. 346 ГК; п. 2. ст. 29 Закона об ипотеке).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).
Однако помимо дохода, получаемого от клиентов за предоставление заемных средств, финансовые организации могут иметь альтернативные варианты вложений своих денег. К ним относятся инструменты фондового рынка и распространение государственных программ льготного ипотечного кредитования. Именно они подпитывают и финансируют текущий кредитный портфель российских банков.
- совершенствование способов и механизмов финансирования строительства жилья путем снижения рисков для покупателей долевого жилья и развития рынка ипотечных ценных бумаг, что приведет к снижению цен на жилье;
- повышение качества возводящихся домов и модернизация всей отрасли;
- поддержка семей с помощью государственных программ ипотеки;
- совершенствование законодательной базы в области строительства.
Рынок ипотеки в России является относительно молодым и быстрорастущим, однако постоянно сталкивается с рядом трудностей и ограничений. Связано это с особенностями экономического, социального, демографического развития и нюансами законодательного регулирования. Подробнее о том, какие на сегодняшний день существуют проблемы ипотечного кредитования – читайте далее.
Важно! Решение ипотечных проблем – это взаимосвязанный комплекс мер и задач, касающихся многих сфер политики, экономики, миграционного, строительного и социального секторов. В любом случае достижение экономической стабильности – это длительный процесс, который будет длиться не один год.
Реализация эффективных государственных программ и перспективы ипотеки будут зависеть от многих факторов: улучшения общей социально-экономической ситуации в стране, ускоренного развития технологической сферы, обеспечения финансовой поддержки семей с детьми и т.д.
1) уменьшение количества документов, которые необходимы для получения ипотечного кредита, а также уменьшение сроков рассмотрения предоставленных документов. Одним из путей совершенствования ипотечного кредитования является введение электронного документооборота и цифровой электронной подписи, благодаря которым можно существенно упростить процесс подачи документов для получения ипотечного кредита.
За счет организации вторичного ипотечного рынка в странах англо-саксонской системы права достигаются определенные цели: перераспределение капиталов как из различных регионов, так и из различных областей деятельности: рефинансирование первоначальных кредиторов; снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного ипотечного рынка; перераспределение рисков, связанных с осуществлением ипотечного кредитования между участниками вторичного ипотечного рынка.
Ипотечное кредитование это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотечное кредитование является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества, при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).
Ипотечным кредитованием является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимости).
Ипотека — залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.
Ипотечный жилищный кредит должен стать для среднего класса основным механизмом приобретения жилья в собственность. Прогнозируется, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования станут доступными для 60 % российских семей. При этом, средневзвешенная ставка по ипотечному жилищному кредиту может снизиться до 6 % годовых в рублях, при условии, что инфляция будет составлять около 4 % годовых.
Достижение запланированных результатов возможно только при жестком соблюдении установленных требований, которые ограничивают стремление кредиторов к риску. Так, размер первоначального взноса не должен составлять меньше 20–30 % от стоимости заложенной недвижимости, а при наличии ипотечного страхования — не менее 10 %. Следует учитывать и тот факт, что поддержка заемщиков за счет бюджетных средств (долгосрочное субсидирование процентной ставки) несет в себе скрытые риски, как для бюджета, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам.
В стратегии определены основные направления развития российского ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также статус АИЖК как института развития ипотеки в стране. АИЖК, как и ранее, будет проводить мероприятия для повышения доступности ипотечных кредитов, поддерживать заемщиков, которые испытывают затруднения с выплатой ипотечного кредита, развивать рынки рефинансирования и вторичной ипотеки. В качестве приоритетных задач были выделены следующие: создание фондов маневренного жилья; содействие уменьшению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному жилищному кредиту.
Максимальные значения ставок по кредитам, выданным в рублях и иностранной валюте, были отмечены в 2009 г., что было обусловлено последствиями мирового финансового кризиса (банки испытывали сложности с привлечением средств для выдачи кредитов). В 2010 г. наблюдается заметное снижение ставок, а в 2011 г. ставки по кредитам достигают минимального значения за рассматриваемый период (11,9 % и 9,6 %). Это было связано с тенденциями к смягчению условий кредитования, снижению процентных ставок по кредитам и требований к заемщикам, так как конкуренция на рынке ипотечного жилищного кредитования существенно возросла [3]. По прогнозам Банка России в 2014 г. снижение ставок на кредиты возможно, если рост инфляции будет замедляться до 5 %, и темпы строительства сохранятся на прежнем уровне [6]. Увеличение строительства должно способствовать росту предложения, а также повышению общей доступности жилья. Центробанк предполагал, что эта ситуация может привести к понижению ставки на 0,5–1 %.
Повышение доступности ипотечных жилищных кредитов должно происходить за счет совершенствования условий для повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита. Поэтому достижение плановых показателей, по мнению разработчиков стратегии, во многом зависит от развития системы ипотечного страхования. Именно ипотечное страхование сможет перераспределить риски в ипотечном жилищном кредитовании, позволив при этом снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки.
Надо отметить, что предпочтения заемщиков в части размера ссуд и их срочности практически не изменились. Так, наиболее высоким спросом по-прежнему пользуются ипотечные ссуды небольшого размера — 91% выданных ипотечных ссуд составляют кредиты размером до 3 млн рублей (рис. 1).
Анализ ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования показал, что в 2014–2016 годах экономика РФ находилась под влиянием негативных внешних факторов (снижение цен на нефть, санкции в отношении ряда отраслей экономики). Однако, несмотря на сложную экономическую ситуацию, темпы ввода в эксплуатацию жилья практически не снижались. Так, в 2015 году введено в эксплуатацию около 83,8 млн. м 2 , а за 9 месяцев 2016 года — 49,5 млн. м 2 , что составило 60 % к 2015 году. [7]
Еще один нюанс из практики ипотечных брокеров — довольно часто земельный участок, который находится под зданием, является неделимым. В данном случае собственник зданий, находящихся на неделимой земле, при желании заложить одно из зданий под залог, также вынужден, по закону, заложить под залог и тот участок, на котором находится здание. При таком раскладе, если это не будет оговорено в договоре, то все остальные здания, находящиеся на этом участке, в обязательном порядке будут обременены ипотекой, согласно закону об ипотеке.
Анализ эволюции взглядов ученых на ипотеку и обобщения существующих определений данного понятия позволили уточнить содержание категории «жилищная ипотека», в которой предложено понимать совокупность экономико-правовых отношений, возникающих между субъектами хозяйствования по поводу мобилизации финансовых ресурсов на цели инвестирования в объекты жилой недвижимости под залог недвижимого имущества [1, с. 326].
чем за аналогичный период 2014 года. Для того, чтобы поддержать рынок ипотечного кредитования, государство разработало программу, в рамках которой банки получили возможность выдавать ипотеку по льготной ставке 12 %. Вследствие значительного снижения ключевой ставки, средняя ставка по ипотечным кредитам в 2015 году снизилась до 13,3 %, но не достигла прежнего уровня [2, с.4].
Правительство РФ в начале 2015 года предложило временные пути решения проблемы: снижение ставки по ипотеке до 13 % за счет государственного субсидирования ипотечных кредитов, и рассматривается возможность снижения ставки до 12 %. Однако, предложенная правительством программа, имеет некоторые ограничения. Так, ипотечный кредит по вышеописанной государственной программе можно будет получить только на покупку квартиры в новостройке; срок кредита составляет до 30 лет; минимальный первоначальный взнос – 20 %. Максимально возможная сумма кредита составляет 8 млн. рублей для жителей Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, 3 млн. руб. – для остальных регионов России. Так, данная госпрограмма уже действует в нескольких крупных банках с государственным участием. В частности, Сбербанк планирует выдать льготных кредитов на 200 млрд. руб., ВТБ24 – на 100 млрд. руб., что составляет 75 % от объема программы, заявленного в постановлении. С интересом относятся к данной программе такие банки, как Банк Москвы, Райффайзенбанк, Абсолют Банк, Связь-банк, банк «ДельтаКредит» [2, 14].
На данный момент в рамках Стандарта базовая сумма кредита составляет 1,5 млн. руб., первоначальный взнос – не менее 20 %, процентная ставка в рамках базовой суммы – от 10,9 % до 11,5 % годовых в зависимости от первоначального взноса, на часть кредита выше базовой суммы – 12 %. В результате для участников программы итоговый платеж по сравнению с классическими ипотечными продуктами снижается на 42 %.
Однако не только Сбербанк после принятия Постановления Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220 предложил потенциальным заёмщикам ставку ниже 13 %. К примеру, банк «Открытие» предлагал ставки по ипотеке от 12,55 и 12,95 %, однако на сегодняшний день они были снижены в связи с принятием поправок к Постановлению Правительства РФ № 220. В настоящее время банк предлагает ставку по ипотечным кредитам на уровне 11,55 %, с условием, что минимальный первоначальный взнос по такому кредиту составит 50 %. В случае, если первоначальный взнос составляет 30 %, то ставка составит 11,95 % годовых.
В середине 2014 года Банк России ввел новые требования к резервам на покрытие ипотечных ссуд. Теперь у банков есть возможность дифференцировать кредиты и создавать разные резервы для разных категорий ссуд по уровню риска. Кроме того, Банк России предложил учитывать ипотечное страхование в качестве фактора снижения риска по выданным ипотечным кредитам при расчете нормативов банков и формирования резервов.
В современных экономических условиях ипотечное кредитование представляет собой основной способ решения жилищного вопроса и является на сегодняшний день доминирующим источником финансирования приобретения жилья. Развитие ипотеки будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Необходимо отметить, что российский рынок ипотечного кредитования является достаточно молодым по сравнению с рядом западных стран. Его активное развитие началось в 2005 году: объём выдачи ипотечных кредитов на тот момент составлял 56 млрд. рублей. С тех пор российская ипотека прошла значительный путь, ипотечные банковские продукты стали одним из самых популярных вариантов решения жилищного вопроса.
Ипотечное кредитование в России: проблемы и пути решения
Динамика ипотечного кредитования в России в 2005-2009 гг. Одно из основных направлений социально-экономической политики государства — содействие улучшению жилищных условий граждан страны. По данным исследования, проведенного фондом «Институт экономики города», жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, которые не удовлетворены жилищными условиями [4]. В рыночной экономике необходимо делать акцент на решении проблемы жилья основной части работающего населения, располагающего средними доходами и определенными накоплениями. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.
Однако мировой финансовый кризис внес свои коррективы, и в 2009 г. объемы ипотечного кредитования значительно снизились. Размер выданных ипотечных кредитов в 2009 г. составил в рублях 143 млрд руб., в иностранной валюте — 9,5 млрд руб. По сравнению с 2008 г. объемы предоставленных ипотечных жилищных кредитов в рублях сократились почти в 4 раза, в иностранной валюте — почти в 9 раз.
В докризисный период банки могли сравнительно легко открыть кредитную линию для финансирования своей деятельности. В условиях стагнации привлекательность сегмента ипотечного кредитования для коммерческих банков значительно снизилась в связи с возникшими проблемами при получении кредитов. В результате банковская прибыль от операций оказалась недостаточной, в том числе для покрытия возникших убытков вследствие роста дефолтов заемщиков и просрочек платежей. В этой ситуации основная часть кредитных организаций прекратила свою деятельность на рынке ипотечного кредитования, оставшаяся часть начала повышать процентные ставки, что в конечном счете привело к уменьшению числа клиентов и объемов выданных кредитов.
В последние годы в России ипотечное кредитование начинает занимать прочные позиции на рынке кредитования жилья. Если в 2005 г. доля ипотечных кредитов составляла всего 42 % общего объема предоставленных жилищных кредитов в рублях и 63 % общего объема предоставленных жилищных кредитов в иностранной валюте, то в 2008 г. доля ипотеки возросла соответственно до 85,8 % и 92,2 % (табл. 1). Анализируемый период характеризуется ежегодным ростом объемов предоставленных ипотечных кредитов. В результате в 2008 г. общий объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов вырос по сравнению с 2005 г. почти в 7 раз, в том числе в рублях — в 9 раз.
Согласно опубликованному информационным агентством «РосБизнесКонсалтинг» рейтингу крупнейших ипотечных банков [3], в 2009 г. объемы выданных кредитов у подавляющего большинства банков снизились более чем на 50 % (табл. 2). К примеру, у лидера ипотечного кредитования ОАО «Сбербанк» за прошедший год объемы данного вида кредитования снизились на 63,1 %, у ЗАО «ВТБ 24» — на 89 %.
Ипотечное кредитование в условиях современной России
5) Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.
Рынок жилья в современной России представлен двумя существенно отличающимися элементами — это жилой фонд и жилищные услуги. В первом случае , мы имеем дома и квартиры, представленные в достаточно разнообразных вариантах и по относително высокой стоимости. Во втором же случае мы болше оцениваем все что относится к функционированию жилья , т.е. потребительские услсги, такие как место отдыха или средство развития семьи и т.д.
Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 №82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»
Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденная постановлением Правительства РФ от 15.04.2014 года N 323. Программа разработана в соответствии с Указом Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».
Ипотека с господдержкой. Программа стартовала 15 марта 2015 года для граждан РФ, покупающих от застройщиков квартиры в строящихся или сданных новостройках. Завершиться программа должна была 1 марта 2016 года, но решением правительства была продлена до 1 января 2017 года.
Также не последнюю роль в определении суммы кредита играет и его срок, и стоимость приобретаемой недвижимости. Банковские служащие утверждают, что если вы имеете возможность внести максимально возможный первоначальный взнос, то можете претендовать на большую сумму займа.
- Гражданство Российской Федерации. Только гражданин страны может получить возможность принять участие в ипотечной программе. Обязательным условием является и его возраст. Претендент не должен подходить к пенсионному возрасту.
- Стабильная работа. Получить кредит может только тот, кто трудится на одном месте не менее шести месяцев.
- Наличие определенной суммы на первоначальный взнос за квартиру. Чаще всего он колеблется в пределах десяти процентов от общей стоимости жилья.
- Ежемесячная выплата по жилищному ипотечному кредитованию не должна превышать половины совокупного дохода семьи. При этом учитываются и уже имеющиеся финансовые обязательства.
- Сроки погашения ссуды. Несмотря на обилие ипотечных программ, сроки, в которые заемщик должен расплатиться с банком, не могут превышать тридцати лет.
- Оформление страхования. Кредитные организации не выдают заем без оформления нескольких видов страхования. Они защищают банк от убытков в случае смерти заемщика, его болезни и потери трудоспособности. Также в обязательном порядке страхуется и приобретенная недвижимость. Причем делать это нужно ежегодно и после предоставлять копию документа в банк. В противном случае кредитная организация может в одностороннем порядке разорвать кредитный договор.
Все существующие программы жилищного ипотечного кредитования подразумевают оформление договора. При первом визите в банк его сотрудники обязательно озвучат клиенту пакет необходимых документов. Только с ними рассматривается заявка на выдачу ипотеки. Несмотря на то что кредитные организации имеют право запрашивать абсолютно любые документы, основной пакет остается неизменным. В него входят как копии документов, так и их оригиналы. Стандартный набор состоит из следующих бумаг:
Сегодня по программам жилищного ипотечного кредитования работают разные банки. По приблизительным подсчетам, их около сотни. Каждая кредитная организация подготавливает свои собственные предложения по ипотеке, поэтому условия выдачи займа могут существенно разниться в зависимости от программы. Однако общие требования к заемщикам всегда являются идентичными:
В девяностых годах правительство стало постепенно принимать законодательные акты о займах и кредитовании под залог имущества. В девяносто седьмом году было создано АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», которое взяло на себя функции по формированию целостной системы ипотечных займов.
Лишь Законом РСФСР «О залоге» от 29 мая 1992 года в законодательную и юридическую практику России было возвращено понятие ипотеки (залога недвижимости). В нем было всего лишь четыре статьи, посвященные ипотеке. Естественно, этого было недостаточно для регулирования отношений в столь сложной сфере. Поэтому началась разработка специального закона об ипотеке. 21 июля 1997 года был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 16 июля 1998 года – закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 29 июля 1998 года – Закон «Об оценочной деятельности».
Актуальность и значимость темы исследования. В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.
28 февраля 1996 года вышел Указ Президента России «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» № 293. В его развитие постановлением Правительства России от 26 августа 1996 года № 1010 было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, что стало важным шагом, заложившим организационные основы системы ипотечного жилищного кредитования.
Эмпирической базой исследования послужили законодательные и иные нормативные акты, нормативно-правовые акты субъектов РФ, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также экономическая литература, данные периодических изданий, интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.
Новый этап развития ипотеки был инициирован поручением Президента России от 15 апреля 1999 года № 499, которым были определены основные направления развития системы ипотечного жилищного кредитования, а Госстрой как федеральное ведомство стал координатором по внедрению системы ипотеки в регионах.
Научный журнал Фундаментальные исследования ISSN 1812-7339 Перечень ВАК ИФ РИНЦ 1,749
Ипотечное кредитование (кредитование под залог недвижимого имущества) в современной экономике является одним из актуальных видов кредита. Это обусловлено такими факторами, как его социальная значимость, потребность в жилье, а следовательно, востребованность. Значимость ипотечного кредитования подтверждается и аналитическими данными: до последнего времени наблюдался рост как количества, так и объемов ипотечных кредитов в России.
В России ипотечное кредитование реализуется таким образом, что крупные суммы ипотечных ссуд обеспечиваются в основном путем аккумуляции краткосрочных депозитов и займов. Недостаток финансовых ресурсов, а особенно «длинных» денег, в банковской системе способствует введению многими банками «заградительных» процентных ставок [7, c. 142]. То есть таким образом кредитные институты дают понять, что в текущий момент времени они не готовы заниматься ипотечным кредитованием.
Так, основной игрок – Сбербанк – за 2013–2015 гг. увеличил долю своего участия на рынке до 66 %, сократив в 2016 г. до 49 %, насыщенность ипотечного рынка в целом высока – по результатам 2014 г. 90 % рынка обеспечивали 15 банков, по итогам 2015 г. – всего лишь 6, 2016 г. – 10 (табл. 3).
При такой ситуации решение правительства России субсидировать ставки по ипотечным кредитам на достаточно большую сумму нельзя назвать продуманным. Выделенных ресурсов хватит на поддержку около 10–15 % заемщиков на рынке нового строительства. Необходимо отметить и то, что такая схема будет работать непродолжительное время – пока хватит денежных средств на субсидирование заемщиков, если ставка по ипотеке не понизится.
Чтобы еще больше оптимизировать работу рынка ипотечного кредитования в России, происходит процесс объединения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС), которые в дальнейшем будут функционировать в качестве единого института поддержки строительной отрасли, рынка недвижимости и ипотечного рынка. Также целями нового агентства является повышение доступности жилья и создание комфортных условий проживания и благоприятной среды жизнедеятельности для граждан РФ, улучшение качества жилищного фонда, привлечение инвестиций в жилищное строительство, строительство инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры и производство строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, а также капитальный ремонт жилищного фонда и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры. Помимо этого, за агентством будут закреплены вопросы обеспечения утилизации и переработки промышленных и бытовых отходов, повышение доступности ипотечного кредитования и иных форм кредитования в жилищной и жилищно-коммунальной сферах, в том числе за счет развития рынка ипотечных ценных бумаг, облигаций с залоговым обеспечением и иных финансовых механизмов.
Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э.
По мнению Шевчука Д.А. «Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором» .
Являясь разновидностью залога, ипотека регулируется соответствующими нормами Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Конституцией РФ.
Актуальность темы:
Жилищная проблема в России является одной из наиболее острых социально-экономических проблем;
Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита;
Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для повышения стабильности и эффективности банковской системы страны;
Помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.
2. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития
АИЖК зарегистрировано 5 сентября 1997 году в форме открытого акционерного общества на основании постановления Правительства РФ от 26.08.96 №1010.
Система рефинансирования АИЖК включает 81 регионального оператора и 65 сервисных агентов.
Цель деятельности АИЖК:
Обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России
Функции АИЖК:
определение стандартов и правил ипотечного кредитования и их разработка;
оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
анализ деятельности банков, продающих кредиты;
покупка ипотечных кредитов;
выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
определить понятие ипотеки и выявить основные особенности ипотечного кредитования;
показать огромное разнообразие ипотечных кредитов;
рассмотреть инструменты и всех участников ипотечного кредитования;
изучить типичные риски, присущие ипотечному кредитованию;
Проанализировать рынок ипотечного кредитования в России;
